El proceso de ejecución hipotecaria en Florida: paso a paso

En Florida, un prestamista no puede quitarle la casa por su cuenta. La ejecución hipotecaria es judicial: hay una demanda, un expediente, una sentencia y una subasta del secretario judicial, y usted sigue siendo el dueño hasta que se presenta el certificado de título. Conocer el orden de las etapas le dice cuánto tiempo real tiene y en qué momento cada opción todavía existe.

Este artículo describe el proceso en términos generales. Una demanda ya presentada es un caso legal y corresponde a un abogado de Florida.

Antes de la demanda: la mora y los 120 días

La mora comienza el día en que un pago periódico vence y no se paga. Antes de que exista un caso, la regla federal marca el ritmo: en general, el administrador del préstamo no puede hacer el primer aviso o presentación para una ejecución hipotecaria hasta que el préstamo tenga más de 120 días de mora (12 CFR 1024.41(f)(1)).

Ese periodo es el mejor momento para actuar. Si usted entrega una solicitud completa de mitigación de pérdidas durante ese periodo previo, el administrador por lo general no puede hacer la primera presentación mientras la evalúa (12 CFR 1024.41(f)(2)). Si la solicitud completa llega más de 37 días antes de una subasta programada, debe evaluarla para todas las opciones disponibles y contestarle por escrito dentro de 30 días (12 CFR 1024.41(c)(1)), y mientras la evalúa en general no puede pedir la sentencia ni celebrar la subasta (12 CFR 1024.41(g)). Un expediente de venta corta (short sale) cuenta como solicitud de mitigación de pérdidas. Empiece por un asesor de vivienda aprobado por HUD, que es gratis.

Etapa 1: la demanda y el aviso de lis pendens

El prestamista presenta la demanda y registra un aviso de lis pendens en los registros oficiales del condado. Ese aviso informa al público que existe un litigio que afecta el título de la propiedad. No transfiere la propiedad y no le prohíbe vender.

Lo que sí hace es fijar una fecha de referencia para el título y hacer visible el problema: a partir de ese registro llegan cartas de empresas que ofrecen “salvar” su casa. Lea estafas de rescate hipotecario antes de pagarle a alguien. El detalle del aviso está en nuestra página sobre el aviso de lis pendens en Florida.

Etapa 2: notificación y contestación

Le deben notificar la demanda personalmente o por los medios que la ley permite. A partir de la notificación corre el plazo para contestar, normalmente 20 días. No contestar es la forma más rápida de perder el caso, porque el prestamista puede pedir una sentencia en rebeldía.

Aquí no hay atajos: si quiere defenderse, necesita un abogado. Un agente inmobiliario no puede representarlo en el tribunal.

Etapa 3: la sentencia final y la fecha de subasta

Si el prestamista gana, el tribunal dicta una sentencia final que indica el monto total adeudado y ordena al secretario judicial vender la propiedad en subasta pública en una fecha específica, no menos de 20 ni más de 35 días después de la sentencia, salvo que el prestamista acepte una fecha posterior (Fla. Stat. 45.031(1)(a)). El tribunal puede ampliar el tiempo de la venta. El aviso de subasta se publica una vez por semana durante dos semanas consecutivas, y la mayoría de los condados de Florida celebran estas subastas en línea.

Usted conserva un derecho de redención hasta el momento que ocurra más tarde entre la presentación del certificado de venta y el plazo señalado en la sentencia (Fla. Stat. 45.0315). Redimir significa pagar el monto de la sentencia.

Etapa 4: la subasta y los certificados

Después de la subasta, el secretario judicial presenta un certificado de venta. Si no se presenta una objeción dentro de diez días, el secretario presenta el certificado de título y la propiedad pasa al comprador (Fla. Stat. 45.031(4)-(6)). Ese es el final de su titularidad.

Si la subasta produce más dinero que la sentencia y las costas, existe una presunción rebatible de que el dueño registral en la fecha del lis pendens tiene derecho al excedente, después de los acreedores subordinados que presentaron reclamos oportunos (Fla. Stat. 45.032). Un año después de la venta, el excedente no reclamado se presume abandonado y se remite al estado. Pregunte directamente al secretario judicial: las empresas que ofrecen “recuperar” excedentes son un problema conocido, y usted no necesita pagarle ni ceder sus derechos a nadie para reclamarlo. El formulario de reclamo, el orden de pago y el plazo de un año están en fondos excedentes de ejecución hipotecaria en Florida.

Lo que casi nadie explica: la deficiencia

Que la casa se venda no siempre cierra la deuda. Para vivienda residencial ocupada por el dueño, la deficiencia no puede exceder la diferencia entre el monto de la sentencia, o en el caso de una venta corta la deuda pendiente, y el valor justo de mercado de la propiedad en la fecha de la venta, y otorgarla queda a discreción del tribunal (Fla. Stat. 702.06).

Para una vivienda de una a cuatro familias, la acción para hacer valer un reclamo de deficiencia debe iniciarse dentro de un año, contado desde el día siguiente al certificado del secretario o al día siguiente de que el prestamista acepte una escritura en lugar de ejecución (Fla. Stat. 95.11(6)(g)). Detalle completo en juicio por deficiencia en Florida.

Dónde entra la venta

Vender no es rendirse; en muchos casos es la salida con menos daño. Mientras el título sea suyo, usted puede vender, incluso con un lis pendens registrado. Si el saldo del préstamo es mayor que el precio que el mercado pagará, el prestamista debe aprobar una venta por menos de lo que se debe, y eso toma semanas. Empiece antes de que se fije la subasta: vea vender antes de la ejecución hipotecaria y puedo vender si estoy atrasado.

Qué hacer esta semana

1. Pida por escrito la cifra de reinstalación y el saldo de liquidación a su administrador.
2. Si ya hay una demanda, búsquela en el portal público del secretario judicial de su condado (por su nombre o por la dirección), consulte a un abogado de Florida de inmediato y anote la fecha límite para contestar. Cuente los días hasta cualquier subasta programada y anote si está dentro o fuera de los 37 días.
3. Solicite la mitigación de pérdidas por escrito y guarde el comprobante de envío.
4. Pida una opinión de valor para saber si una venta cubre el saldo.
5. No firme documentos que transfieran su título a un desconocido.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe estatutos de Florida y reglas federales en términos generales y no es asesoría legal, fiscal ni de crédito; un caso presentado en el tribunal corresponde a un abogado de Florida. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.