¿Qué son los fondos excedentes de una ejecución hipotecaria?

Es el dinero que sobra después de que el secretario judicial paga, con el precio de la subasta de ejecución hipotecaria, todo lo que ordena la sentencia definitiva. El Estatuto de Florida 45.032 define el excedente como los fondos que quedan después de pagar todos los desembolsos exigidos por la sentencia definitiva y reflejados en el certificado de desembolsos del secretario.

¿Quién tiene derecho al excedente en Florida?

El estatuto presume que el dueño registral en la fecha en que se presentó el lis pendens tiene derecho al excedente, una vez pagados los acreedores subordinados que presentaron un reclamo a tiempo (Fla. Stat. 45.032(2)). Quien haya comprado o recibido por cesión ese derecho debe probar que la cesión cumple con la sección 45.033.

¿Necesito un abogado o una empresa de recuperación de excedentes?

No. La sentencia definitiva sobre una propiedad con homestead debe indicar, en letra destacada, que el dueño puede reclamar los fondos personalmente, que no está obligado a tener abogado ni ningún otro representante y que no tiene que ceder sus derechos a nadie. El secretario puede ayudar al dueño a presentar el reclamo (Fla. Stat. 45.031 y 45.032).

¿Puede una segunda hipoteca o la asociación (HOA) cobrar el excedente primero?

Sí, si fue nombrada en el caso y presenta un reclamo a tiempo. Los acreedores subordinados, incluidos una segunda hipoteca, una sentencia, una orden de cobro fiscal, un gravamen por cuotas de asociación o un gravamen de construcción, cobran del excedente antes que el dueño, pero solo si reclaman antes de que el secretario reporte los fondos como no reclamados (Fla. Stat. 45.032(1)(b), (3)).

Alguien me ofreció recuperar mi excedente a cambio de un porcentaje. ¿Es legal?

Una cesión puede ser válida, pero Florida exige que sea por escrito, con divulgaciones financieras, una declaración de que usted no necesita abogado ni representante para recuperar los fondos y una lista de toda la contraprestación pagada, y debe presentarse ante el tribunal dentro de los 60 días siguientes al certificado de desembolsos (Fla. Stat. 45.033(3)). Lea las divulgaciones antes de firmar y compare lo que está cediendo con lo que cuesta simplemente presentar el formulario de reclamo.

Excedente de ejecución hipotecaria en Florida: cómo cobrarlo

Si la subasta da más que la sentencia, el excedente es del dueño registral. El formulario está en el estatuto, no hace falta abogado y el plazo es un año.

Cuando una subasta de ejecución hipotecaria (foreclosure) en Florida produce más dinero que la sentencia definitiva, el sobrante es el excedente, y la ley presume que pertenece a la persona que era dueña de la casa cuando se presentó la demanda. Usted puede reclamarlo por su cuenta, con un formulario impreso en el propio estatuto, y el secretario judicial puede ayudarle. El plazo es de un año. Esta página explica qué es el excedente, a quién se le paga primero y cómo reclamarlo sin regalar un porcentaje.

Si usted está en una etapa anterior del proceso, el proceso de ejecución hipotecaria en Florida muestra en qué punto queda la subasta, y vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida cubre la opción que normalmente conserva más de su plusvalía (equity) que una subasta judicial.

Qué significa “excedente”

En la subasta de ejecución hipotecaria, el secretario judicial recibe la oferta ganadora y paga lo que ordena la sentencia definitiva: el monto de la sentencia a favor del demandante, las costas y los cargos del secretario. Después, el secretario presenta un certificado de desembolsos. El Estatuto de Florida 45.032(1)(c) define el excedente como los fondos que quedan después de todos los desembolsos exigidos por la sentencia definitiva y reflejados en ese certificado.

Los excedentes aparecen cuando hay competencia entre postores y la sentencia es pequeña en relación con el valor, algo común cuando a un propietario con plusvalía lo ejecuta un gravamen pequeño o una asociación. Si la propiedad se vendió por menos que la sentencia, no hay excedente, y la pregunta pasa a ser la deficiencia.

A quién se le paga, y en qué orden

El estatuto fija un orden:

Los acreedores subordinados que presentaron un reclamo a tiempo. Un acreedor subordinado es cualquier titular de un gravamen que aparezca en los escritos del caso, distinto de la parte que ejecuta: una segunda hipoteca, una sentencia, una orden de cobro fiscal (tax warrant), un gravamen por cuotas de asociación, un gravamen de construcción (45.032(1)(b)). Deben presentar su reclamo ante el secretario antes de la fecha en que este reporte los fondos como no reclamados; el certificado de desembolsos lo dice en letras mayúsculas (45.031(7)).
El dueño registral. La persona o personas que eran dueñas de la propiedad en la fecha en que se presentó el lis pendens. La ley de Florida crea una presunción rebatible de que ese dueño tiene derecho a lo que quede después de los reclamos oportunos de los acreedores (45.032(2)).
Los cesionarios. Cualquier persona que afirme haber comprado el derecho del dueño al excedente debe probar que la cesión es válida conforme a la sección 45.033.

La Legislatura dejó escrito en el estatuto que queda abolida la antigua regla del derecho consuetudinario (common law), según la cual el excedente correspondía a quien fuera dueño el día de la subasta. La fecha que importa es la del lis pendens.

Cómo reclamarlo usted mismo

Si usted era el dueño registral y ningún acreedor subordinado reclama los fondos, el tribunal ordena al secretario descontar sus cargos por servicio y pagarle a usted el resto (45.032(3)(a)). Los pasos:

Localice el caso. Busque el número del caso de ejecución hipotecaria en el sitio web del secretario judicial del condado donde está la propiedad. Obtenga la sentencia definitiva, el certificado de venta y el certificado de desembolsos.
Lea el certificado de desembolsos. Indica el precio de venta, cada desembolso y la línea “Surplus retained by clerk, if any” (excedente retenido por el secretario, si lo hay).
Presente el reclamo del dueño. La sección 45.032(3)(a) imprime el formulario, titulado Owner’s Claim for Mortgage Foreclosure Surplus (reclamo del dueño sobre el excedente de una ejecución hipotecaria). Es una declaración jurada de que usted era dueño de la propiedad en la fecha del lis pendens, que no debe ninguna otra hipoteca ni sentencia sobre ella, que no está en bancarrota y que no ha vendido ni cedido su derecho al excedente. Se firma ante notario. El secretario puede exigirle identificación y puede ayudarle a presentar el reclamo.
Si alguien más también reclama. El tribunal fija una audiencia probatoria, y el cesionario carga con la obligación de probar su derecho (45.032(3)(b)).

Si la propiedad calificaba para la exención de homestead, la propia sentencia definitiva debe informarle en letra destacada que usted puede reclamar los fondos por su cuenta, que no está obligado a tener abogado ni ningún otro representante y que no tiene que ceder sus derechos a nadie (45.031(1)(b)). Esa frase está en la sentencia porque la industria que compra derechos sobre excedentes a cambio de un porcentaje es grande.

El plazo de un año

Un año después de la subasta, cualquier excedente que siga en poder del secretario se presume no reclamado y se reporta y remite al Florida Department of Financial Services (Departamento de Servicios Financieros de Florida) conforme a los estatutos de propiedad no reclamada, salvo que haya pendiente un proceso judicial sobre quién tiene derecho a los fondos (45.032(3)(c)). Una vez remitido, solo el dueño registral reportado por el secretario, o el beneficiario de un dueño fallecido, puede reclamarlo al estado. Los montos menores de $10 pasan al secretario.

Un año suena a tiempo de sobra. No lo es, si el correo sigue llegando a la casa que usted dejó con la subasta. Actualice su dirección ante el secretario, por escrito, la misma semana en que se mude.

La oferta de recuperación del excedente

Después de una subasta con excedente, llegan cartas y llamadas que ofrecen “recuperar” el dinero a cambio del 20, 30 o 40 por ciento. Florida regula estas cesiones (45.033). Para que una cesión voluntaria prevalezca sobre su presunción de derecho, debe constar por escrito y debe incluir:

divulgaciones financieras: el valor tasado de la propiedad, una declaración de que el valor tasado puede ser inferior al valor real, la deuda aproximada y la plusvalía aproximada; y, si se firma después de la subasta, el precio de venta y el monto del excedente;
una declaración de que usted no necesita abogado ni otro representante para recuperar fondos excedentes en una ejecución hipotecaria;
toda forma de contraprestación pagada por los derechos.

También debe presentarse ante el tribunal a más tardar 60 días después del certificado de desembolsos. Si un documento que usted firmó carece de esas divulgaciones, es posible que no rebata su presunción. El tribunal pondera los factores de la 45.033 en cualquier audiencia sobre el derecho a los fondos.

La comparación es sencilla: el formulario de reclamo es gratuito, el secretario puede ayudarle y solo hace falta una audiencia judicial si alguien más reclama. Decida cuánto vale un porcentaje de su plusvalía frente a eso.

Antes de la subasta: el excedente que nunca tendrá que reclamar

Un excedente existe únicamente porque la casa tenía plusvalía. Si la subasta todavía no ocurrió, una venta convencional antes del remate normalmente le devuelve esa plusvalía de forma directa, sin sentencia, sin audiencia y sin un año de espera. Lea ¿puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos? y, si el lis pendens ya fue presentado, qué significa un lis pendens en Florida.

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