Recibí un aviso de lis pendens: qué significa en Florida

Un aviso de lis pendens es un documento registrado en los registros oficiales de su condado que informa que existe una demanda pendiente que afecta el título de su propiedad. No transfiere la propiedad, no le impide vender y no significa que el caso terminó. En Florida, una demanda opera como lis pendens solo si el aviso está registrado y no ha expirado, ni ha sido retirado o cancelado (Fla. Stat. 48.23(1)(a)).

Si el aviso llegó junto con papeles de la corte, hay dos tareas distintas: la legal, que es contestar la demanda, y la inmobiliaria, que es decidir qué hacer con la casa. Las dos corren al mismo tiempo.

Para qué sirve el aviso

El lis pendens cumple una función de orden en el título. Advierte a cualquier persona que compre, preste o registre un gravamen que existe un litigio sobre esa propiedad, de modo que nadie pueda alegar después que no lo sabía.

También limpia el título para la eventual venta judicial: salvo respecto de personas en posesión y de servidumbres de uso, el registro del aviso impide hacer valer contra la propiedad intereses y gravámenes que no estaban registrados cuando se registró el aviso, a menos que su titular pida intervenir dentro de 30 días y el tribunal lo autorice (Fla. Stat. 48.23(1)(d)). Si el caso llega a la venta judicial, la propiedad queda liberada para siempre de esos intereses no registrados.

Qué debe decir

Un aviso válido contiene los nombres de las partes, la fecha en que comenzó la acción o el número de caso, el tribunal donde está pendiente, la descripción de la propiedad y la declaración de la reparación solicitada respecto de la propiedad (Fla. Stat. 48.23(1)(c)).

Revise la descripción de la propiedad y su nombre. Los errores existen, y un aviso registrado contra la propiedad equivocada es un problema que su abogado debe atender de inmediato.

Cuánto dura

Un aviso no es eficaz para ningún propósito más allá de un año desde el inicio de la acción, salvo que la reparación solicitada se funde en un instrumento debidamente registrado o en un reclamo de gravamen de construcción, o que el tribunal amplíe la expiración por causa justificada (Fla. Stat. 48.23(2)).

Ese año no es una fecha de vencimiento de su caso. Una ejecución hipotecaria se funda en una hipoteca registrada, así que la excepción se aplica y el aviso no caduca automáticamente al año. Lo importante para usted es otra cosa: el reloj real lo marca la sentencia y la subasta, no el aviso.

Lo que el aviso no hace

• No le quita la propiedad. La titularidad termina cuando el secretario judicial presenta el certificado de título después de la venta pública (Fla. Stat. 45.031(4)-(6)).
• No fija la fecha de la subasta. Esa fecha aparece en la sentencia final, que debe fijar la venta no menos de 20 ni más de 35 días después, salvo acuerdo del prestamista (Fla. Stat. 45.031(1)(a)).
• No le impide vender. Puede vender mientras sea dueño. Si el precio no cubre el saldo, negocie por escrito, y no lo dé por hecho, que el prestamista también lo libere de la deuda restante. Vea sentencia por deficiencia en Florida.
• No detiene los intereses, los impuestos, el seguro ni las cuotas de la asociación. Todo sigue acumulándose.

El buzón lleno

Después del registro, su dirección aparece en listas comerciales. Llegarán cartas urgentes, llamadas y visitas. Reglas simples que evitan la mayoría de los daños:

1. Nunca firme una escritura, un poder notarial ni un contrato de arrendamiento con recompra (lease-back) para seguir viviendo en su propia casa.
2. Nunca pague una cuota por adelantado para “negociar” con su prestamista. Un asesor de vivienda aprobado por HUD hace ese trabajo gratis.
3. Nunca envíe pagos de la hipoteca a una empresa que no sea su administrador.
4. Lea estafas de rescate hipotecario antes de responder a cualquier oferta.

Qué hacer ahora

Dos vías, en paralelo.

La vía legal. Busque el caso en el portal en línea del secretario judicial de su condado y lea la demanda y cualquier fecha de subasta programada. Anote la fecha de notificación y el plazo para contestar, normalmente 20 días desde la notificación, y consulte a un abogado de Florida antes de que venza. No contestar permite una sentencia en rebeldía y acorta todo el calendario.

La vía inmobiliaria. Pida a su administrador, por escrito, la cifra de reinstalación y el saldo de liquidación. Si entrega una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de una subasta programada, el administrador debe evaluarla y contestar por escrito dentro de 30 días (12 CFR 1024.41(c)(1)).

Si el saldo es mayor de lo que el mercado pagará, la venta necesita la aprobación del prestamista y toma semanas. Vea vender antes de la ejecución hipotecaria y el proceso de ejecución hipotecaria en Florida para ubicar en qué etapa está. Y si el caso llega a una subasta que produce más que la sentencia, el dueño registral en la fecha del lis pendens es el dueño presunto del excedente.

Resumen honesto

Un lis pendens es una mala noticia y también una noticia con calendario. Todavía es dueño, todavía puede vender y todavía existe una ventana para negociar. Lo que no existe es tiempo ilimitado.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe estatutos de Florida en términos generales y no es asesoría legal, fiscal ni de crédito; un caso presentado en el tribunal corresponde a un abogado de Florida. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.