Un Asesor de Vivienda Aprobado por HUD Es Gratis: Cómo Aprovecharlo de Verdad

Existe un servicio gratuito, financiado con fondos públicos y atendido por personas que negocian con administradores hipotecarios todos los días, y la mayoría de los propietarios en problemas nunca lo llama. Llaman a las empresas que aparecen anunciadas en los resultados de búsqueda, y esas cobran.

La asesoría de vivienda aprobada por HUD es el recurso más desaprovechado en una crisis hipotecaria. Aquí va qué es, qué no es, y cómo sacarle valor a la primera llamada.

Qué es un asesor aprobado por HUD

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD) aprueba y patrocina agencias sin fines de lucro para dar asesoría de vivienda. Los asesores están capacitados y certificados. Para prevención de ejecución hipotecaria, el servicio es gratuito.

Tres formas de llegar a uno:

• Línea HOPE: 888-995-HOPE (4673), 24 horas al día, los siete días de la semana.
• HUD: 800-569-4287. Ingrese su código postal y lo remiten a una agencia cercana.
• El buscador de asesores del CFPB, o llame al 855-411-CFPB (2372) para que lo conecten por teléfono.

Las tres listas salen del registro oficial de HUD. Lo que no está en esa lista es otra cosa. Pida específicamente un asesor que atienda en español; muchas agencias los tienen.

Qué hacen en la práctica

El valor no es la comprensión. Es el dominio del tema.

Saben qué opciones permite su tipo de préstamo. FHA, VA, USDA, Fannie Mae, Freddie Mac y los préstamos de cartera tienen reglas distintas de mitigación de pérdidas. Un asesor determina cuál le aplica antes de que usted pase dos meses persiguiendo algo para lo que nunca fue elegible.

Saben por qué se atascan los expedientes. La causa más común de que una solicitud fracase no es la falta de elegibilidad, es que está incompleta. El asesor sabe exactamente qué documentos exigirá su administrador y en qué formato, lo cual acorta un proceso que de otro modo avanza en ciclos de treinta días.

Pueden hablar con el administrador con usted. Muchas agencias se suman a la llamada o, con su autorización escrita, se comunican directamente con el administrador. Eso cambia el tono de la conversación.

Le dirán cuándo una oferta es mala. Si le ofrecieron un aplazamiento (forbearance) que termina en un pago global que usted no podrá cubrir, el asesor se lo dirá. Su administrador no.

Le dirán cuándo la respuesta es vender. Un buen asesor no está comprometido con mantenerlo en la casa a cualquier costo. Si las cuentas dicen que el pago nunca va a caber, lo dice, y esa honestidad vale mucho antes y no después.

Qué no pueden hacer

Conviene tener claros los límites para no depender de lo equivocado.

• No pueden obligar a su administrador a aprobar nada.
• No pueden detener una subasta ya programada. Una vez presentada la demanda, eso es terreno legal.
• No pueden dar asesoría legal ni representarlo en la corte. Si le entregaron una demanda de ejecución hipotecaria, necesita un abogado, y el asesor se lo dirá.
• No pueden prestarle dinero ni pagar sus atrasos.

Cuándo llamar

Antes de lo que usted cree, y de ser posible antes del primer pago atrasado, si lo ve venir.

Los asesores son más útiles cuando todavía hay opciones sobre la mesa. Quien llama al día siguiente de que un análisis de escrow le subió el pago tiene muchas alternativas. Quien llama la semana antes de la subasta casi no tiene ninguna, y el consejo honesto en ese punto es llamar a un abogado.

Si ya está atrasado, llame igual. Nuestra página sobre atrasarse en un pago muestra cuánto margen suele quedar, que normalmente es más de lo que sugieren las cartas.

Cómo aprovechar la primera llamada

Con esto listo, la primera conversación rinde como tres:

• Su estado de cuenta hipotecario, con el número de préstamo y el nombre del administrador.
• Las cartas del administrador, sobre todo el aviso de opciones de mitigación de pérdidas.
• Comprobantes de ingreso: talones de pago recientes, o estados de ganancias y pérdidas si trabaja por su cuenta.
• Un presupuesto mensual sencillo, aunque sea aproximado. Qué entra y qué tiene que salir.
• Una frase que describa la dificultad y, si aplica, cuándo termina. “Me redujeron las horas en marzo y vuelvo a tiempo completo en septiembre” es un caso distinto de “el pago subió 22 por ciento y mi ingreso no”.
• La pregunta que realmente quiere responder. Casi siempre es una de dos: ¿puedo quedarme con esta casa? y si no, ¿cuál es la salida menos dañina?

Pregunte de frente si su tipo de préstamo ofrece opciones que nadie le ha mencionado, y pídale al asesor que le diga con franqueza si conservar la casa es realista con los números que hay.

El filtro contra estafas

Como la asesoría es gratuita, cualquier cuota por adelantado es una señal de alarma. También lo son una garantía de resultado, la exigencia de que deje de hablar con su administrador, o que le pidan hacerle pagos a un tercero en vez de a su prestamista. Lea estafas de rescate hipotecario antes de contratar a cualquiera que lo haya contactado a usted primero.

Los asesores legítimos no lo llaman en frío después de una demanda pública de ejecución hipotecaria. Los estafadores leen esas demandas precisamente para eso.

A dónde lleva esto

Algunos propietarios salen de la asesoría con un plan de pagos o una modificación y conservan la casa. Otros salen con una respuesta clara de que el pago no va a funcionar, y eso también es avance, porque llega cuando todavía hay plusvalía, tiempo y un historial de pagos que vale la pena proteger.

Si ahí es donde aterriza, las opciones completas cubren ambos caminos, y si el saldo del préstamo es mayor que el valor de la propiedad, empiece por qué es una venta corta.

Short Sale Guide es una corredora de bienes raíces con licencia en Florida, no una agencia de asesoría. Trabajamos el lado de la venta a través de una red nacional de agentes con licencia. Llame al 855-725-3898 si esa es la conversación que necesita, y llame primero a la línea HOPE si no lo es.