¿Recibió un aviso de incumplimiento o de intención de acelerar su hipoteca? Qué significa y qué sigue

Un aviso de incumplimiento, que muchas veces lleva el título de “aviso de intención de acelerar” (notice of intent to accelerate), es una carta de advertencia, no una demanda. Le informa que su hipoteca está en incumplimiento, qué hace falta para subsanarlo y la fecha límite para hacerlo, que en la hipoteca estándar de Florida es de por lo menos 30 días después de que se da el aviso. No se ha presentado nada en un tribunal y esta carta no crea ninguna fecha de subasta. Las dos cifras que más importan son el monto para subsanar y la fecha límite.

En la hipoteca estándar, este aviso es un paso obligatorio antes de que el prestamista pueda exigir el saldo completo (el formulario hace una excepción cuando la aceleración se debe a que la propiedad se transfirió sin el consentimiento del prestamista, sección 19), y la fecha límite le indica cuánto tiempo tiene para leerlo, hacer preguntas y decidir qué camino tomar.

Lo que la carta tiene que decir

En la hipoteca estándar de Florida que se usa para los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac, el aviso debe explicar seis cosas. La sección 26(a) del instrumento uniforme de Florida (Florida Uniform Instrument, Form 3010, 07/2021) exige que el aviso indique:

1. el incumplimiento;
2. lo que usted debe hacer para subsanarlo;
3. una fecha límite para subsanarlo, no menor de 30 días a partir de la fecha en que se da el aviso (o la que fije la ley aplicable);
4. que si no lo subsana para esa fecha, puede producirse la aceleración, la ejecución hipotecaria (foreclosure) por la vía judicial y la venta de la propiedad;
5. su derecho a la reinstalación del préstamo (reinstatement) después de la aceleración; y
6. su derecho a negar en el proceso de ejecución que exista un incumplimiento o a presentar cualquier otra defensa.

El mismo formulario considera dado el aviso cuando se envía por correo de primera clase (sección 16(a)), así que el plazo generalmente corre desde la fecha de envío, no desde el día en que usted abrió el sobre. La numeración y el texto cambian según la versión, y los préstamos FHA, VA y los que conserva el propio banco pueden usar otro formulario. Busque en su hipoteca registrada el párrafo titulado “Acceleration; Remedies” (aceleración; recursos).

Si una carta en particular cumplió con estos requisitos, y qué defensas podrían existir, son preguntas para un abogado de Florida, no para una correduría de bienes raíces.

Lo que la carta no es

Un aviso de incumplimiento no es un caso de ejecución hipotecaria ni una fecha de subasta. En Florida, la ejecución hipotecaria es una demanda que se presenta ante el tribunal de circuito. Según Fla. Stat. 702.015, la demanda para ejecutar la hipoteca de una vivienda debe afirmar que el demandante tiene el pagaré original o explicar con detalle por qué tiene derecho a hacerlo cumplir. Nuestra página sobre el proceso de ejecución hipotecaria en Florida recorre cada etapa en el tribunal.

Las reglas federales de administración de préstamos fijan un mínimo. El administrador del préstamo (servicer) generalmente no puede hacer el primer aviso o la primera presentación de ejecución hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso, con excepciones limitadas para una violación de la cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale) o para unirse al caso de otro acreedor con gravamen (12 CFR 1024.41(f)(1)). Los administradores pequeños también deben respetar esa regla de 120 días (12 CFR 1024.41(j)). Estos procedimientos de la Regulación X se aplican a un préstamo garantizado por su residencia principal (12 CFR 1024.30(c)(2)).

Qué pasa si vence la fecha para subsanar

Si el incumplimiento no se subsana para la fecha indicada en el aviso, el prestamista puede exigir el saldo completo y ejecutar la hipoteca por la vía judicial. La sección 26(b) del Form 3010 también permite al prestamista cobrar los gastos de ejercer esos recursos, incluidos honorarios razonables de abogados. Por eso el monto para subsanar antes del plazo suele ser mucho menor que lo que se debe después.

La aceleración no es el final del camino. La sección 20 del mismo formulario da derecho a la reinstalación del préstamo hasta cinco días antes de una subasta de ejecución hipotecaria, o hasta una fecha anterior si la ley aplicable la fija, pagando lo que se debería como si no hubiera habido aceleración, más los gastos del prestamista para hacer cumplir la hipoteca.

Dónde encaja esta carta en el calendario del servicer

Las reglas federales exigen que el servicer se comunique con usted al principio del atraso, así que es posible que esta carta no sea el primer aviso que recibe. Según 12 CFR 1024.39, un servicer que no sea un administrador pequeño debe hacer esfuerzos de buena fe para hablar con usted directamente a más tardar el día 36 del atraso, y debe enviarle a más tardar el día 45 un aviso escrito que describa las opciones de mitigación de pérdidas e indique dónde encontrar asesores de vivienda aprobados por HUD. Si quiere ver el panorama mes a mes, lea qué pasa después de atrasarse en un pago.

Donde usted tiene más control es en las reglas sobre la solicitud, aunque los administradores pequeños están exentos de ellas (12 CFR 1024.30(b)). Cuando un servicer recibe una solicitud 45 días o más antes de una subasta, debe informarle por escrito dentro de 5 días hábiles si está completa y, si no lo está, qué falta (12 CFR 1024.41(b)(2)). Si usted presenta una solicitud completa antes de la primera presentación de ejecución hipotecaria, el servicer generalmente no puede hacer esa presentación mientras la evalúa y mientras corre cualquier apelación (12 CFR 1024.41(f)(2)). Una solicitud completa recibida más de 37 días antes de una subasta debe evaluarse para todas las opciones disponibles dentro de 30 días (12 CFR 1024.41(c)(1)).

Próximos pasos, con calma, para esta semana

Empiece por anotar el monto para subsanar y la fecha límite que aparecen en la carta. Después:

• Llame al servicer. Pida una solicitud de mitigación de pérdidas y una cifra de reinstalación por escrito, y tome notas de cada llamada.
• Hable con un asesor gratuito. Un asesor de vivienda aprobado por HUD puede revisar la carta y su presupuesto con usted sin costo.
• Envíe una solicitud completa. Incluya cada documento que le pidan, guarde copias y dé seguimiento por escrito.
• Desconfíe de quien le pida un pago por adelantado para “detener” esto. La ley de Florida prohíbe que un consultor de rescate hipotecario cobre antes de haber prestado todos los servicios de un acuerdo escrito (Fla. Stat. 501.1377(3)(b)). Lea estafas de rescate hipotecario antes de firmar cualquier cosa.

Si conservar la casa no es realista, una venta antes de cualquier sentencia de ejecución puede dejarle más opciones que esperar. Vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida explica cómo funciona, y el verificador de expediente gratuito le muestra qué documentos exige su programa de préstamo si se trata de una venta corta (short sale). Short Sale Guide pone en contacto a los propietarios con agentes que manejan este tipo de expedientes; puede llamar al 855-725-3898 para hablar de la parte inmobiliaria de una venta.

Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.