Se Atrasó en un Pago de la Hipoteca: Qué Pasa a los 30, 60, 90 y 120 Días

Se pasó un pago. Llegó el cargo por mora, después empezaron las llamadas, y las cartas cambiaron de tono. Esto es lo que ocurre en cada etapa, qué cambia en cada marca del calendario, y qué hacer en la primera semana, que importa más que casi todo lo que venga después.

Días 1 a 15: el periodo de gracia

La mayoría de los contratos hipotecarios incluyen un periodo de gracia, comúnmente de quince días, en el que el pago llega tarde sin cargo por mora. Las condiciones exactas de su préstamo están en la página 4 de su Closing Disclosure.

Un detalle que conviene entender: para efectos regulatorios, el atraso empieza el día en que el pago venció y no se pagó, no al final del periodo de gracia. La gracia gobierna el cargo por mora; no detiene el reloj del administrador. Por eso alguien puede pagar el día 14 cada mes, sin pagar mora, y aun así figurar como atrasado en los sistemas del administrador.

Nota práctica: la fecha del sobre casi nunca ayuda. La mayoría de los administradores cuentan el día en que reciben el pago, no el día en que usted lo envió.

Días 15 a 30: la ventana más valiosa

Se cobra la mora. Empiezan las llamadas de cobranza. Todavía no se ha reportado nada a las agencias de crédito.

Un pago atrasado generalmente no se reporta como moroso hasta los 30 días. Eso significa que las dos semanas entre el fin de la gracia y la marca de 30 días son el momento más barato de todo el proceso para arreglar esto. Un pago hecho aquí le cuesta una mora. Un pago hecho el día 35 le cuesta una marca en su historial de crédito que se queda ahí por años.

Si puede pagar dentro de esta ventana por cualquier medio razonable, hágalo, y después atienda la causa.

Si no puede, use la ventana de otra forma: llame al administrador, explique qué pasó y pregunte qué opciones existen. No está confesando nada. Ellos ven esto todos los días.

Día 30: se vuelve visible

El atraso se reporta. Su puntaje de crédito baja, a veces bastante, y cuánto depende de dónde venía: los puntajes altos suelen perder más con la primera morosidad.

Las reglas federales también obligan al administrador a actuar para entonces. Debe hacer esfuerzos de buena fe para establecer contacto directo alrededor del día 36 del atraso, y enviarle una carta con las opciones de mitigación de pérdidas alrededor del día 45 (12 CFR 1024.39).

Lea esa carta. Es la que la gente tira a la basura, y es el mapa.

Días 60 a 90: donde los expedientes se descomponen

Un segundo y un tercer pago atrasado cambian la naturaleza del problema. Cada marca adicional de 30 días se reporta por separado, y el lenguaje de las cartas pasa de recordatorio a aceleración y default.

Dos errores dominan esta etapa.

El silencio. La gente deja de contestar el teléfono porque las llamadas son desagradables. Un administrador no puede evaluar a un prestatario con quien no puede hablar, y muchos expedientes se cierran por falta de respuesta, no por falta de elegibilidad.

Las solicitudes incompletas. Una solicitud de mitigación de pérdidas a la que le falta un estado de cuenta se queda en el limbo. El administrador debe avisarle qué falta, pero nadie va a perseguirlo por usted. Envíe todo, guarde copias y dé seguimiento por escrito.

Si un plan de pagos le va a funcionar, funciona mejor aquí, cuando lo atrasado son dos o tres pagos y no ocho.

Día 120: el piso legal

Bajo las reglas federales, el administrador generalmente no puede hacer la primera presentación de ejecución hipotecaria hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso (12 CFR 1024.41(f)(1)). Las excepciones son estrechas: una violación de la cláusula de venta (due-on-sale), o unirse a la acción de ejecución de otro acreedor.

Hay una segunda protección que vale conocer. Si usted presenta una solicitud completa de mitigación de pérdidas antes de esa primera presentación, el administrador generalmente no puede iniciar el proceso mientras la evalúa. Una solicitud completa, presentada temprano, hace trabajo real.

Después de la presentación, manda la ley estatal. Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial, así que el prestamista debe pasar por los tribunales, lo que normalmente agrega muchos meses.

Eso no es consuelo. Es tiempo de planeación, y solo sirve si se usa.

Qué hacer en la primera semana

Nombre la causa con honestidad. Un gasto aislado es un problema distinto a un pago que ya superó su ingreso de manera permanente. Si lo que subió fue el pago mismo, revise si fue el escrow o el seguro antes de suponer que fue su presupuesto.

Haga las dos llamadas gratuitas. El administrador, pidiendo mitigación de pérdidas; y un asesor de vivienda aprobado por HUD, al 800-569-4287. La asesoría no cuesta nada y los administradores responden mejor a un expediente que llega completo.

Ponga todo por escrito. Fecha, hora, nombre de la persona y número de referencia de cada llamada. Confirme por el portal o por correo lo que le prometan por teléfono. Los expedientes que se ganan son los que están documentados.

No pague por adelantado a nadie que prometa detener la ejecución hipotecaria. La asesoría de HUD es gratuita y su administrador no cobra por evaluar una solicitud.

Si al final la aritmética dice que la casa ya no es sostenible, vender antes de que avance el proceso sigue siendo una decisión suya, no del banco, y conserva mucho más que esperar.

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