Atrasado con la hipoteca: ¿puedo alquilar la casa en vez de venderla?

Sí, por lo general puede alquilar la casa en vez de venderla, pero el alquiler solo ayuda si cubre el pago mensual completo más todo lo demás que cuesta la casa, y por sí solo no resuelve los meses que ya debe. Mudarse también puede cambiar las protecciones y los programas que su administrador del préstamo (servicer) está obligado a ofrecerle. Haga las cuentas y hágale una pregunta por escrito al servicer antes de firmar un contrato de arrendamiento.

Para algunos propietarios, alquilar es un plan razonable; para otros, es el equivocado. Esta página repasa los números, el servicer, las reglas de Florida para arrendadores y los límites de la asociación.

Empiece por los números: el alquiler tiene que cubrir más que la hipoteca

El alquiler tiene que superar el costo total de ser dueño de la casa, no solo el capital y los intereses. Sume capital, intereses, impuestos sobre la propiedad y seguro (el pago completo que aparece en su estado de cuenta), las cuotas de la asociación, una reserva para reparaciones y un margen para los meses sin inquilino. Si tiene una segunda hipoteca o una línea de crédito sobre el valor de la vivienda (HELOC), inclúyala.

Después mire el saldo vencido por separado. El alquiler paga el mes que viene; no paga los atrasos, los cargos por mora ni un faltante en la cuenta de plica (escrow) que ya figure en el préstamo. Todo eso sigue necesitando un plan de pagos, una modificación del préstamo u otro arreglo con el servicer.

Hay otros dos costos fáciles de pasar por alto. Avísele a su aseguradora que la casa se va a alquilar y pregúntele por escrito si su póliza actual sigue siendo la adecuada. Y si reclamó la exención homestead de Florida, alquilar toda o casi toda la vivienda se considera un abandono del homestead hasta que usted vuelva a ocuparla; un abandono que ocurre después del 1 de enero no le quita la exención de ese año, salvo que la casa se alquile más de 30 días por año calendario durante dos años consecutivos (Fla. Stat. 196.061). Pregúntele al Property Appraiser de su condado cómo afectaría eso a su factura de impuestos, y vea los impuestos de propiedad subieron en Florida para entender cómo se calcula la factura.

Qué cambia con su servicer si se muda

Los procedimientos federales de mitigación de pérdidas de 12 CFR 1024.41 se aplican solo cuando la casa es su residencia principal (12 CFR 1024.30(c)(2)). Entre esos procedimientos está la regla de que, en general, el servicer no puede presentar el primer aviso o la primera demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso, y la que prohíbe la subasta mientras se revisa una solicitud completa recibida más de 37 días antes de la fecha de la venta. La interpretación oficial de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) dice que esos procedimientos dejan de aplicarse si la propiedad deja de ser su residencia principal, algo que depende de los hechos y de la ley de Florida.

Las reglas del propio inversionista también cuentan, y no son iguales:

• Fannie Mae. La tabla de requisitos de la Flex Modification (modificación flexible) en la Guía de Administración (Servicing Guide) D2-3.2-06 no incluye una prueba de ocupación por el dueño y aclara que la propiedad puede estar desocupada. En cambio, el pago de reubicación de $7,500 de una venta corta (short sale), en D2-3.3-01, exige que la propiedad haya sido su residencia principal en el momento del aviso de evaluación (Evaluation Notice). Los detalles están en la Flex Modification de Fannie Mae.
• FHA. HUD puede fijar condiciones de mitigación de pérdidas relacionadas con la ocupación por el dueño (24 CFR 203.501). Sus reglas también permiten que el servicer omita la espera habitual antes de la ejecución hipotecaria cuando la casa no es su residencia principal, está ocupada por inquilinos que pagan alquiler y ese alquiler no se aplica a la hipoteca (24 CFR 203.606(b)(3)). Vea las opciones de mitigación de pérdidas de la FHA.

Pregúntele al servicer por escrito: Si me mudo y alquilo la casa, ¿qué opciones de mitigación de pérdidas siguen disponibles para mi préstamo? Obtenga la respuesta antes de firmar un contrato de arrendamiento. Revise también su hipoteca y pregúntele al servicer si su préstamo tiene requisitos de ocupación. La ley federal solo excluye de la cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale) un arrendamiento de tres años o menos sin opción de compra (12 U.S.C. 1701j-3(d)(4)); si piensa firmar un contrato más largo o con opción de compra, consúltelo antes con un abogado.

Lo básico para arrendadores en Florida

En cuanto alquila la casa, a usted se le aplica la ley de arrendamientos de Florida, el capítulo 83. Estas son las tres reglas que suelen surgir primero:

• Depósito de garantía. Debe guardarse en una cuenta separada en una institución financiera de Florida o estar cubierto por una fianza (surety bond), y usted debe informarle al inquilino por escrito cómo lo guarda dentro de los 30 días siguientes a recibirlo (Fla. Stat. 83.49). Cuando el inquilino se muda, usted lo devuelve dentro de 15 días o le envía, dentro de 30 días, un aviso por escrito de cualquier reclamo sobre el depósito (83.49(3)).
• Terminar un alquiler mes a mes. Cualquiera de las partes debe dar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación antes del final de un período mensual (Fla. Stat. 83.57).
• Si de todos modos llega la ejecución hipotecaria. El nuevo dueño debe darle a un inquilino de buena fe (bona fide) un aviso de al menos 90 días para desocupar, según la ley federal Protecting Tenants at Foreclosure Act (Pub. L. 111-22, restablecida en 2018). La ley equivalente de Florida, 83.5615, entra en vigor solo si se deroga la ley federal.

Reglas de alquiler del condominio y del HOA

Su asociación puede limitar los alquileres, así que lea la declaración antes de anunciar la casa. En un condominio, una enmienda que prohíbe o limita los alquileres obliga solo a los dueños que dan su consentimiento y a los que adquieren el título después de que entra en vigor (Fla. Stat. 718.110(13)). En una asociación de propietarios (HOA), un documento de gobierno o una enmienda adoptada después del 1 de julio de 2021 que regula los alquileres se aplica solo a los compradores posteriores y a los dueños que la aceptan; aun así, la asociación puede prohibir para todos los contratos de menos de seis meses o que una propiedad se alquile más de tres veces en un año calendario (Fla. Stat. 720.306(1)(h)). Las cuotas en aumento también cambian los números; vea el aumento de la cuota del condominio.

Si los números no dan

Si el alquiler no cubre el costo total, la diferencia sale de su bolsillo cada mes, y vender mientras el préstamo todavía es manejable deja más opciones abiertas. Si tiene plusvalía (equity), una venta normal puede pagar el préstamo y los atrasos. Si debe más de lo que vale la casa, una venta corta necesita la aprobación del prestamista, y la ocupación puede importar para el dinero de reubicación. ¿Puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos? explica los dos caminos, y un asesor de vivienda aprobado por HUD, sin costo, puede ayudarle a comparar el alquiler, un arreglo con el servicer y una venta con sus números reales.

Ninguna de las dos opciones es la correcta para todos. Para ver la lista de documentos que exige su tipo de préstamo, use el verificador de expediente gratuito, o llame al 855-725-3898 para hablar de la parte inmobiliaria.

Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.