Le Subieron los Impuestos de la Propiedad en Florida: Qué Revisar y Qué Plazo Tiene

Si su factura de impuestos de propiedad subió de golpe en Florida, hay tres causas que explican la enorme mayoría de los casos, y las tres se verifican gratis con el Property Appraiser de su condado. Además existe un plazo corto y estricto para disputar el valor: el día 25 después de que le envían el aviso TRIM. Antes de aceptar la cifra nueva, vale la pena entender qué número cambió realmente.

Su factura tiene tres números distintos

Valor de mercado (market value). Lo que el Property Appraiser considera que vale la propiedad. Se mueve con el mercado y con las ventas de su zona.

Valor tasado (assessed value). Sobre esto se le cobra, después de topes y limitaciones. En una propiedad con homestead aquí vive Save Our Homes, que limita el aumento anual a 3 por ciento o al cambio del Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor.

Tasa de milaje (millage). La fija el condado, la ciudad, la junta escolar y los distritos especiales. Usted no la controla, pero el aviso TRIM le dice exactamente cuándo cada uno celebra su audiencia pública de presupuesto.

Si el valor de mercado subió y el tasado casi no se movió, el tope está funcionando. Si el valor tasado saltó hasta igualar el de mercado, algo lo reinició, y eso es lo que hay que investigar.

Las tres causas más comunes

Compró la casa hace poco. Esta es la grande, y sorprende a casi todos los compradores en Florida. El vendedor pudo haber sido dueño quince años con una tasación fuertemente topada. El 1 de enero siguiente a la venta, el tope se reinicia y la propiedad se tasa a valor de mercado. La cifra de impuestos que usted vio en el anuncio era la del dueño anterior, no la suya. Si el escrow se armó con ese número viejo, el primer análisis produce un faltante y un aumento fuerte del pago al mismo tiempo.

Falta la exención de homestead. Hay que solicitarla antes del 1 de marzo del año fiscal, y hay que volver a establecerla cuando cambia el dueño. Sin ella usted paga sobre el valor completo y no acumula ninguna protección de Save Our Homes.

Nunca reclamó la portabilidad. Si vendió una propiedad con homestead en Florida y compró otra, puede trasladar hasta $500,000 del beneficio acumulado de Save Our Homes (Estatutos de Florida 193.155(8)). Debe establecer el nuevo homestead y solicitarlo; nadie lo hace por usted.

Verifique las tres con el Property Appraiser de su condado antes de cualquier otra cosa. El expediente de la propiedad es público y la oficina del tasador atiende al público.

La ventana de 25 días

Si cree que el valor tasado está mal, puede presentar una petición ante el Value Adjustment Board (VAB) del condado. El plazo, en temas de valor, es a más tardar el día 25 después de que el Property Appraiser envía por correo el aviso TRIM (Estatutos de Florida 194.011(3)(d)), lo que normalmente cae a principios de septiembre. Para la negación de una exención o clasificación, el plazo es el día 30 después del aviso.

Dos cosas que conviene saber antes de presentar:

• Puede pedir una reunión informal con el Property Appraiser y presentar la petición al mismo tiempo. Hacer las dos cosas suele ser más inteligente que hacer una y esperar.
• Para mantener viva una petición de valor debe pagar todas las evaluaciones no ad valorem y al menos el 75 por ciento de los impuestos ad valorem antes de que caigan en mora (194.014). El condado también puede cobrar una cuota de presentación.
• Al menos 15 días antes de la audiencia usted debe entregar al tasador la lista de su evidencia, y el tasador debe entregarle la suya (194.011(4)).

Los plazos son de ley y no se extienden porque usted estaba conversando con la oficina del tasador.

Cuando el aumento llega como pago hipotecario

La mayoría de los propietarios nunca escribe un cheque de impuestos, porque el administrador los paga desde el escrow. Por eso el aumento le llega como un pago mensual más alto, meses después, y casi siempre doble: una parte para reponer el faltante del año que pasó, y otra como aumento permanente del depósito mensual.

Ese mecanismo tiene su propia solución, distinta de la solución fiscal. Y hay un detalle práctico importante: si usted corrige una exención o gana la petición después de que el análisis de escrow ya corrió, el administrador no recalcula automáticamente. Envíele la cifra corregida por escrito y pida un nuevo análisis de escrow.

Si la factura está correcta y aun así no puede pagarla

A veces la tasación es correcta, las exenciones están en su lugar, y el número simplemente es más alto de lo que el hogar aguanta. En ese caso la pregunta fiscal se cierra y se abre otra.

Pregunte al Tax Collector de su condado por los planes de pago en cuotas, que muchos condados ofrecen a quienes se inscriben antes del plazo de la primavera, y por cualquier programa de aplazamiento al que pudiera calificar.

Y tome en serio la pregunta de asequibilidad mientras todavía está al día. Estar al día vale mucho más de lo que la mayoría cree. Un asesor de vivienda aprobado por HUD revisa el panorama completo con usted gratis; el número de HUD es 800-569-4287 y la línea HOPE, 888-995-HOPE, atiende las 24 horas.

Si los impuestos y el seguro juntos empujaron el costo de la casa más allá de lo que su ingreso sostiene, eso es un problema estructural y no un problema de facturación. Nuestra página sobre ayuda con los pagos de la hipoteca cubre las opciones en ambas direcciones, y qué es una venta corta explica qué pasa cuando el saldo del préstamo supera el valor de la casa. Si ya se atrasó en un pago, empiece por esta página.

Esta página explica en términos generales el proceso de impuestos y tasación. No es asesoría legal ni fiscal, y el Property Appraiser y el Tax Collector de su condado son la autoridad sobre su parcela.

Short Sale Guide es una corredora de bienes raíces con licencia en Florida. Si quiere hablar de cómo se ven sus opciones, llame al 855-725-3898.