Opciones de Mitigación de Pérdidas de FHA: Qué Puede Pedirle a su Administrador
Si su hipoteca es FHA, el reglamento federal obliga a su administrador a evaluar opciones antes de la ejecución hipotecaria: reclamo parcial, modificación, indulgencia especial y venta previa a la ejecución.
Si su hipoteca está asegurada por FHA, usted no depende de la buena voluntad de su administrador: el reglamento federal exige que el administrador considere opciones de mitigación de pérdidas antes de iniciar la ejecución hipotecaria, y que elija la medida que razonablemente produzca la menor pérdida para HUD (24 CFR 203.501). El problema casi nunca es que las opciones no existan. Es que nadie se las nombra.
Esta página explica, en orden, qué puede pedir y con qué palabras.
Primero: confirme que su préstamo es FHA
Revise su estado de cuenta o su documento de cierre. Un préstamo FHA suele mostrar una prima de seguro hipotecario mensual (MIP) y un número de caso FHA. Si no está seguro, llame al administrador y pregunte directamente: “¿Es este un préstamo asegurado por FHA?”. La respuesta cambia por completo las reglas que aplican, tal como ocurre con los préstamos convencionales que siguen la modificación Flex de Fannie Mae.
Las opciones que el reglamento nombra
La sección 203.501 enumera acciones de mitigación de pérdidas, entre ellas:
- Indulgencia especial (special forbearance): una pausa o reducción temporal de pagos, con un plan escrito para reponerlos.
- Modificación de hipoteca: cambiar los términos del préstamo, lo que puede incluir extender el plazo (24 CFR 203.616).
- Reclamo parcial (partial claim): HUD adelanta el atraso y usted firma una hipoteca subordinada a favor de HUD.
- Venta previa a la ejecución hipotecaria (pre-foreclosure sale): vender por menos de lo que debe, con aprobación. Es lo que en el mercado se llama venta corta.
- Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: entregar el título voluntariamente. Compare las consecuencias en escritura en lugar de ejecución o venta corta.
La lista del reglamento no es exhaustiva, y el administrador tiene la obligación de desempeño en mitigación de pérdidas (24 CFR 203.605) y de hacer la revisión previa a la ejecución hipotecaria (24 CFR 203.606).
El reclamo parcial, explicado sin adornos
Es la opción que menos se entiende y con frecuencia la mejor disponible. HUD le paga el atraso a su administrador. En cambio, usted firma una hipoteca a favor de HUD por ese monto, con términos aceptables para HUD (24 CFR 203.371(c)).
Lo que suele sorprender:
- No genera intereses y no tiene pago mensual. Eso es real.
- Sí es un gravamen sobre su casa. Vence después, normalmente cuando paga, refinancia o vende.
- Tiene requisitos concretos. Atraso de al menos 4 meses; el atraso no puede exceder el equivalente a 12 pagos mensuales; usted debe poder reanudar los pagos completos; no debe poder pagar el atraso de otra manera ni calificar para una modificación o refinanciamiento que lo incluya; y debe haber hecho el número mínimo de pagos que fije el Secretario (24 CFR 203.371(b)).
Si algún día vende, ese gravamen se paga o se resuelve en el cierre y afecta su neto. Por eso conviene saber que existe desde el primer día.
Lo que el administrador debe enviarle por escrito
El administrador debe notificarle la mora y darle información sobre servicios de asesoría de vivienda disponibles (24 CFR 203.602). Además, el reglamento federal de administración de préstamos exige que, si usted entrega una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de una subasta programada, el administrador la evalúe dentro de 30 días y le entregue por escrito qué opciones le ofrece (12 CFR 1024.41(c)(1)). Y en general no puede hacer la primera presentación de ejecución hipotecaria hasta que el préstamo tenga más de 120 días de mora (12 CFR 1024.41(f)(1)).
Guarde cada carta. La palabra “completa” es la que decide si el reloj empezó a correr.
Un guion de llamada que funciona
- “Quiero solicitar mitigación de pérdidas. ¿Qué documentos componen un paquete completo?”
- “¿Fui evaluado para un reclamo parcial y para una venta previa a la ejecución? Por favor envíeme la determinación por escrito.”
- “¿Cuál es la fecha de mi subasta, si existe?” Cuente los días y compare con el límite de 37 días.
- “Confirme la fecha en que recibieron mi paquete completo.”
Un asesor de vivienda aprobado por HUD le ayuda con esto sin costo, y su participación tiende a mover los expedientes.
Si ninguna opción de conservación funciona
Cuando el ingreso no vuelve, la venta previa a la ejecución existe precisamente para eso, y se decide mejor con meses de margen que con semanas. Vea todas las opciones ordenadas y, si ya hay un caso en la corte, vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida.
Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe reglamentos federales en términos generales y no constituye asesoría legal, fiscal ni de crédito. Para el lado inmobiliario, el verificador de expediente le indica qué documentos exige su programa de préstamo, o llame al 855-725-3898.
Preguntas frecuentes
¿Qué opciones debe considerar mi administrador si tengo una hipoteca FHA?
El reglamento menciona la escritura en lugar de ejecución hipotecaria, la venta previa a la ejecución, el reclamo parcial, la asunción del préstamo, la indulgencia especial y la reestructuración del préstamo, y aclara que la lista no es exhaustiva (24 CFR 203.501). El administrador debe tomar la medida que razonablemente produzca la menor pérdida para HUD.
¿Qué es un reclamo parcial de FHA?
HUD adelanta el dinero atrasado a su administrador y usted firma una segunda hipoteca a favor de HUD por esa cantidad, sin intereses y sin pago mensual, con términos aceptables para HUD (24 CFR 203.371(c)). Es un gravamen real que se paga después, normalmente al vender o refinanciar.
¿Cuáles son los requisitos del reclamo parcial?
El reglamento exige que el atraso sea de al menos 4 meses, que no exceda el equivalente a 12 pagos mensuales, que usted pueda reanudar los pagos completos, que no pueda pagar el atraso de otra forma ni califique para una modificación o refinanciamiento que lo incluya, y que haya hecho el número mínimo de pagos que fije el Secretario (24 CFR 203.371(b)).
¿Cuándo tiene que comunicarse conmigo el administrador?
El administrador debe avisarle por escrito sobre la mora y sobre los servicios de asesoría de vivienda disponibles (24 CFR 203.602), y debe hacer una revisión previa a la ejecución hipotecaria y evaluar las opciones antes de iniciar el proceso (24 CFR 203.605 y 203.606).
¿El reclamo parcial afecta la venta de mi casa?
Sí, en el cierre. El gravamen de HUD debe pagarse o resolverse cuando venda o refinancie, y eso cambia su resultado neto. Es manejable, pero debe estar sobre la mesa desde el principio y no descubrirse en la búsqueda de título.
¿Qué pido por escrito?
Pida la determinación escrita del administrador que indique si fue evaluado para un reclamo parcial y para una venta previa a la ejecución. Si le niegan una modificación, el reglamento federal de administración le da derecho a apelar en ciertos casos (12 CFR 1024.41(h)).
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