Venta corta o casa en ejecución hipotecaria: qué hereda el comprador

Las dos operaciones se anuncian con la misma promesa de precio, y se compran de manera completamente distinta. En una venta corta (short sale) usted negocia con un dueño y espera la aprobación del prestamista, con inspección y compañía de títulos. En una subasta usted compra el resultado de un caso judicial, casi siempre sin ver el interior y sin las protecciones de una operación ordinaria. El descuento aparente cambia de significado según el riesgo que asume.

Cómo se compra cada una

Venta corta. Hay un vendedor. Usted firma un contrato, hace inspecciones, contrata una compañía de títulos y espera la respuesta del administrador del préstamo, que debe recibir menos de lo que se le debe. Las ventanas publicadas de Fannie Mae son cinco días hábiles para acusar recibo, 30 días calendario para responder a un expediente completo, diez días hábiles para una revisión y 60 días calendario desde la aprobación para cerrar (D2-3.3-01).

Ejecución hipotecaria en subasta. No hay vendedor con quien negociar. La propiedad se vende en la venta pública que ordena la sentencia final, en la fecha fijada no menos de 20 ni más de 35 días después de la sentencia, salvo acuerdo del prestamista (Fla. Stat. 45.031(1)(a)). Después de la subasta, el secretario presenta el certificado de venta y, si no hay objeción en diez días, el certificado de título (Fla. Stat. 45.031(4)-(6)).

Existe además la propiedad que ya pasó por la subasta y quedó en manos del prestamista. Esa se compra como una venta ordinaria, generalmente en su estado actual y con divulgaciones limitadas.

Lo que hereda con la propiedad

Cuotas de asociación. En Florida el comprador es responsable solidariamente con el dueño anterior por las cuotas que se vencieron antes de la transferencia (Fla. Stat. 718.116(1)(a); Fla. Stat. 720.3085(2)(b)). El límite que muchos citan, el menor entre 12 meses de cuotas o el 1% de la deuda hipotecaria original, se aplica al primer acreedor hipotecario o su sucesor que adquiere el título por ejecución o por escritura en lugar de ejecución, y solo si la asociación fue incluida en la demanda (Fla. Stat. 718.116(1)(b)). No es su caso si usted es un postor tercero. Presupueste las cuotas atrasadas de la asociación. Pida el certificado de estoppel antes de cerrar, y en un condominio pregunte también por inspecciones estructurales y cuotas extraordinarias (special assessments) pendientes.

Condición física. En una venta corta usted puede inspeccionar, aunque no espere reparaciones. En una subasta, normalmente compra sin ver el interior.

Ocupantes. Una propiedad comprada en subasta puede estar ocupada, y desalojar a un ocupante es un procedimiento legal con sus propios plazos. Eso es trabajo de abogado y de calendario.

Gravámenes. El registro del aviso de lis pendens impide hacer valer contra la propiedad los intereses y gravámenes no registrados en ese momento, salvo que su titular intervenga dentro de 30 días y el tribunal lo permita (Fla. Stat. 48.23(1)(d)); pero no todo desaparece: los impuestos y algunos gravámenes tienen su propia prioridad. En una venta corta, la compañía de títulos y la póliza son su protección; en una subasta usted asume el examen del título.

La operación puede desaparecer, en las dos direcciones

Venta corta. El prestamista puede rechazar, contraofertar o condicionar la aprobación. Un segundo acreedor puede negarse; Fannie Mae limita los pagos con el producto de la venta a todos los acreedores subordinados a $6,000 en total (Guía de Administración de Fannie Mae D2-3.3-01).

Subasta. El dueño o un acreedor subordinado puede pagar lo adeudado y detener la venta hasta la fecha que sea posterior entre la presentación del certificado de venta y el plazo indicado en la sentencia (Fla. Stat. 45.0315). Los prestamistas también cancelan y reprograman subastas con frecuencia. Una fecha en el calendario no es una compra.

Dinero y plazos de pago

En una venta corta usted usa financiamiento normal, con tasación y bloqueo de tasa, y su depósito se mantiene en plica (escrow). En una subasta las reglas del secretario judicial exigen depósitos y el pago del saldo en plazos muy cortos, lo que en la práctica significa fondos en efectivo o financiamiento privado.

Esa diferencia decide quién puede participar en cada mercado, más que el precio.

Cuál conviene, según su situación

Elija la venta corta si usa financiamiento hipotecario, quiere una inspección y una póliza de título, y puede tolerar semanas de espera hasta la aprobación. Los plazos y trampas están en cuánto tarda una venta corta y en comprar una casa en venta corta.

Considere la subasta solo si compra con efectivo, sabe examinar un título, puede absorber reparaciones desconocidas y entiende el proceso judicial. Repase el proceso de ejecución hipotecaria en Florida antes de registrarse para pujar.

Antes de ofertar, en cualquiera de las dos

1. Pida el certificado de estoppel de la asociación y pregunte por cuotas extraordinarias.
2. Confirme quién es dueño del primer préstamo y cuántos gravámenes existen.
3. Presupueste reparaciones que no puede ver.
4. Lea la carta de aprobación completa, incluidas las restricciones de reventa (D2-3.3-01).
5. Verifique impuestos y seguro con cifras de hoy, no del año pasado.

Si usted es el dueño y no el comprador, la comparación relevante es otra: vea vender antes de la ejecución hipotecaria.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe estatutos de Florida y reglas publicadas de inversionistas en términos generales y no es asesoría legal, fiscal ni de crédito; las pujas en subasta y los desalojos corresponden a un abogado de Florida. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.