¿Cuánto Tarda una Venta Corta? El Calendario Para Compradores

La pregunta que hacen todos los compradores es cuánto tarda. La respuesta honesta es que no hay un promedio confiable, pero sí hay plazos publicados por etapa, y conocerlos le permite saber si su expediente va lento o va normal. Los números que siguen son de la Servicing Guide de Fannie Mae; otros inversionistas publican los suyos.

Si usted es el propietario y no el comprador, la página que necesita es vender antes de la ejecución hipotecaria.

Un aviso útil desde el principio: la mayoría del tiempo perdido en una venta corta (short sale) no ocurre dentro de esas ventanas, sino antes de que empiecen a contar.

Etapa 1: antes de que corra cualquier plazo

El vendedor debe ser candidato a una venta corta a los ojos del administrador del préstamo (servicer): una dificultad documentada, la propiedad listada para la venta y un paquete completo de documentos financieros. El administrador evalúa la elegibilidad, obtiene una opinión de valor sobre la propiedad y revisa los costos permitidos de la operación (D2-3.3-01).

Nada de esto tiene un reloj que usted pueda invocar. Por eso la primera pregunta al agente del vendedor no es sobre el precio, sino: ¿el paquete del vendedor ya está completo y entregado?

Etapa 2: acuse de recibo, cinco días hábiles

Para una venta corta de Fannie Mae, el administrador debe acusar recibo de la oferta inicial dentro de cinco días hábiles y, si la oferta llega incompleta, entregar una lista de lo que falta (D2-3.3-01).

Si no hay acuse en esa ventana, pida que se documente por escrito. Un expediente que empieza sin acuse rara vez mejora solo.

Etapa 3: la decisión, 30 días calendario

Dentro de 30 días calendario desde la recepción del paquete completo de respuesta del prestatario, cuando se requiere, y de la oferta inicial, el administrador debe responder por escrito: aprobar, contraofertar exigiendo respuesta en cinco días hábiles, o rechazar (D2-3.3-01).

Note de dónde arranca el plazo. Arranca del expediente completo, no de la fecha de su contrato. Esa distinción explica casi todas las quejas sobre “el banco no contesta”.

Las reglas federales corren en paralelo cuando hay una ejecución hipotecaria (foreclosure) en curso: una solicitud completa de mitigación de pérdidas recibida más de 37 días antes de una subasta programada debe evaluarse en 30 días, con una determinación escrita de las opciones ofrecidas (12 CFR 1024.41(c)(1)).

Etapa 4: revisiones, diez días hábiles

Si el precio o los términos cambian, el administrador debe comunicar una decisión sobre la oferta revisada dentro de diez días hábiles (D2-3.3-01).

Cada revisión reinicia una revisión interna. Los compradores con experiencia hacen una oferta bien fundamentada en lugar de tres tanteos.

Etapa 5: de la aprobación al cierre, 60 días calendario

Una vez aprobada la oferta, la operación debe cerrar dentro de 60 días calendario desde la aprobación del administrador, salvo que el administrador obtenga la aprobación escrita de Fannie Mae para extender (D2-3.3-01).

Ese es el plazo que debe gobernar su bloqueo de tasa. Bloquee desde la aprobación, no desde la firma del contrato. La aprobación trae condiciones y fecha de vencimiento: lea la carta usted mismo, sobre todo la cifra de fondos netos y cualquier tope a los costos pagados por el vendedor.

Los retrasos que sí se pueden anticipar

Documentación del vendedor. Lo más común y lo más invisible. Pregunte, por escrito, si el paquete está completo.

Un segundo gravamen. En una venta corta de Fannie Mae, los pagos de los fondos de la venta a todos los acreedores subordinados no pueden exceder $6,000 en total, y deben hacerse a cambio de la liberación del gravamen y de la responsabilidad del prestatario (D2-3.3-01). Un acreedor subordinado que exige más obliga a una negociación adicional, o detiene la operación.

Revisiones de precio. Si su oferta queda por debajo de la opinión de valor del administrador, viene una contraoferta y otra ronda de plazos.

Cuotas atrasadas de la asociación. En Florida el nuevo dueño responde junto con el anterior por las cuotas vencidas hasta el traspaso del título, tanto en condominios (Fla. Stat. 718.116(1)(a)) como en comunidades con HOA (Fla. Stat. 720.3085(2)(b)). Pida temprano la carta de estoppel.

Seguro hipotecario. La aprobación propia del asegurador puede ser un paso adicional.

Un caso de ejecución hipotecaria en marcha. Una fecha de subasta fija el límite de todo lo demás. Vea el proceso de ejecución hipotecaria en Florida.

Condiciones después de la aprobación

La carta de aprobación puede traer restricciones de reventa: en una venta corta de Fannie Mae, la escritura prohíbe transferir la propiedad durante 30 días y venderla por encima del 120 por ciento del precio de compra hasta 90 días desde el cierre (D2-3.3-01). Léala completa antes de firmar la adenda.

Cómo planificar su calendario

1. Confirme el estado del expediente del vendedor antes de gastar en inspecciones.
2. Ate sus contingencias a la fecha de aprobación del prestamista, no al calendario ordinario.
3. Asuma que la propiedad se vende tal como está (as is) e incluya las reparaciones en la primera oferta.
4. Pregunte cuántos gravámenes hay y quién es dueño del primer préstamo.
5. Deje margen de mudanza; una extensión depende de una aprobación escrita ajena.
6. Compare la operación con las alternativas en comprar una casa en venta corta y venta corta o ejecución hipotecaria para compradores.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe reglas publicadas de inversionistas y regulaciones federales de administración de préstamos en términos generales y no es asesoría legal ni fiscal; su contrato debe revisarlo su propio abogado. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.