Tengo un reclamo parcial de FHA: ¿qué pasa con él si vendo mi casa o hago una venta corta?

Un reclamo parcial (partial claim) de FHA es una segunda hipoteca sin intereses que usted firmó a favor de HUD, y vence cuando vende la casa. En una venta normal se paga en el cierre con el dinero de la venta. En una venta corta (short sale) FHA, que HUD llama Pre-Foreclosure Sale (venta previa a la ejecución hipotecaria), las reglas de HUD exigen pagar el reclamo parcial completo con el producto de la venta antes de que el administrador del préstamo (servicer) decida si acepta la oferta. Usted no queda debiéndolo, pero la aprobación se vuelve más difícil.

Muchos propietarios de Florida que se pusieron al día con un préstamo FHA firmaron los papeles del reclamo parcial sin darse cuenta de que estaban creando un segundo gravamen.

Qué es un reclamo parcial de FHA

Un reclamo parcial es dinero que HUD adelantó para poner al día su préstamo FHA, garantizado con una hipoteca subordinada que usted firmó a favor de HUD. El reglamento federal, 24 CFR 203.371, dice que el prestatario “debe firmar una hipoteca a favor de HUD con términos y condiciones aceptables para HUD” por el monto del reclamo. El reglamento describe ese monto como el atraso, con un tope equivalente a 12 pagos mensuales de la hipoteca, más ciertos costos relacionados con la mora que fija HUD (24 CFR 203.414(a)); las reglas actuales de HUD también permiten que el reclamo parcial incluya un aplazamiento de capital (principal deferment), dentro del tope del 30 por ciento que se explica abajo.

Las reglas de administración vigentes de HUD, en la Mortgagee Letter 2025-12 (carta a los prestamistas, vigente desde el 1 de octubre de 2025), completan los términos:

• Debe estar garantizado por un pagaré y una hipoteca subordinada sin intereses a favor de HUD, y no acumula intereses.
• El pagaré se extiende a favor del Secretary of Housing and Urban Development (secretario de Vivienda y Desarrollo Urbano), y la hipoteca subordinada, con su número de caso FHA, debe registrarse.
• La suma de todos los reclamos parciales del préstamo no puede superar el 30 por ciento del saldo de capital impago a la fecha de la mora en que se pagó el primer reclamo parcial.
• Usted puede pagar una parte o la totalidad por adelantado en cualquier momento.

No tiene pago mensual, y por eso es fácil olvidarlo.

Cuándo vence

HUD no exige el pago del reclamo parcial hasta que ocurra el primero de cinco eventos: el vencimiento de la hipoteca FHA, la venta o el traspaso de la propiedad, la asunción de la hipoteca, la liquidación total de la hipoteca o, si el pagaré lo prevé, la terminación del seguro FHA (Mortgagee Letter 2025-12). Hay una excepción: HUD acepta subordinarlo a un FHA Streamline Refinance.

Es decir, vender obliga a pagarlo, y refinanciar para pasar de FHA a un préstamo convencional también lo liquida en ese cierre.

Cómo se paga en una venta normal

Si vende por lo suficiente para pagar todos los gravámenes, el reclamo parcial se paga en el cierre con el dinero de la venta, igual que cualquier otra hipoteca. La búsqueda de título detecta la hipoteca subordinada de HUD registrada y el agente de cierre pide la cifra de liquidación; las reglas de HUD señalan a su contratista de administración de préstamos (Loan Servicing Contractor) como el contacto para esa cotización. Como no genera intereses, el saldo suele ser lo que HUD adelantó, menos lo que usted haya devuelto.

Al calcular lo que le quedaría, reste el reclamo parcial junto con la primera hipoteca, los costos de cierre y los demás gravámenes. Si el total supera lo que un comprador pagará, una venta normal requiere dinero de su bolsillo, y la pregunta pasa a ser una venta corta. ¿Puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos? trata esa decisión.

Cómo se trata en una venta corta FHA

En una venta previa a la ejecución hipotecaria, el administrador debe asegurarse de que todos los reclamos parciales pendientes se paguen completos, descontarlos del producto neto de la venta y enviar esos fondos directamente al contratista de administración de préstamos de HUD (Mortgagee Letter 2025-12). La venta previa a la ejecución está autorizada por 24 CFR 203.370, que permite a HUD pagar beneficios del seguro cuando un propietario ocupante en mora vende al valor justo de mercado actual por menos de lo que debe.

A diferencia de una segunda hipoteca privada, el gravamen de HUD no se negocia a la baja: se descuenta primero. HUD define el producto neto de la venta como el precio de venta menos los costos de cierre razonables y el saldo de cualquier reclamo parcial, y el administrador solo puede aprobar un contrato que alcance el mínimo escalonado de HUD: 88 por ciento del valor justo de mercado en su estado actual (as-is) en los días 1 a 30 de comercialización, 86 por ciento en los días 31 a 60 y 84 por ciento en los días 61 a 120.

Un reclamo parcial grande puede dejar por debajo del mínimo una oferta que de otro modo sería aceptable. El vendedor, el comprador u otra parte interesada pueden aportar la diferencia, o el administrador debe solicitar y obtener la aprobación de HUD antes del cierre. Nada de eso es automático, así que el reclamo parcial debe estar sobre la mesa desde el primer día. Una segunda hipoteca de un prestamista privado funciona distinto; vea atraso en la segunda hipoteca o la línea de crédito (HELOC). El menú completo de FHA está en opciones de mitigación de pérdidas de FHA.

Cómo saber si tiene uno

Busque en los registros oficiales (Official Records) de su condado una hipoteca a favor del Secretary of Housing and Urban Development registrada después de su préstamo FHA original. En Florida, el secretario del Tribunal de Circuito (Clerk of the Circuit Court) registra los documentos en una serie llamada Official Records y mantiene un índice alfabético por nombre de las partes (Fla. Stat. 28.222).

Sus papeles de mitigación de pérdidas incluirían un pagaré y una hipoteca subordinada con su número de caso FHA. Si no los encuentra, pregúntele por escrito al administrador si alguna vez se pagó un reclamo parcial sobre su préstamo, y por cuánto. HUD puede exigir que el administrador gestione la hipoteca subordinada en nombre de HUD (24 CFR 203.371(c)), así que conviene llamar primero al administrador.

Qué hacer ahora

1. Confirme si existe un reclamo parcial, pida el saldo por escrito e inclúyalo en sus números antes de poner la casa en venta.
2. Si una venta corta es probable, use el verificador de expediente para ver la lista de documentos de FHA, y lea cómo trabajar los programas de Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y VA para entender cómo las reglas del inversionista dan forma al expediente.
3. Pregunte por la compensación para el propietario ocupante, que HUD permite aplicar a los gravámenes subordinados; vea asistencia de reubicación en venta corta.

Para conversarlo, llame al 855-725-3898.

Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.