Impuestos a la Propiedad Atrasados en Florida: Qué Pasa y Qué Opciones Tiene

En Florida, los impuestos a la propiedad que no se pagan caen en mora el 1 de abril; el recaudador de impuestos del condado (Tax Collector) vende un certificado de impuestos (tax certificate) sobre la deuda a más tardar el 1 de junio (o el día 60 después de la mora, si esa fecha es posterior), y el tenedor del certificado puede solicitar una escritura fiscal (tax deed) cuando han pasado dos años desde el 1 de abril del año en que se emitió el certificado. Hasta que se emita la escritura fiscal, y salvo que quien la compre en la subasta ya le haya pagado el total a la secretaría del tribunal (Clerk of Court), usted puede redimir el certificado pagando lo que debe más intereses y costos (Fla. Stat. 197.472).

Si su problema es una factura más alta y no una factura sin pagar, lea qué hacer si le subieron los impuestos a la propiedad en Florida.

¿Cuándo caen en mora los impuestos a la propiedad en Florida?

Los impuestos vencen el 1 de noviembre (o cuando el recaudador recibe el registro fiscal certificado, si es más tarde) y caen en mora el 1 de abril del año siguiente, o 60 días después del envío del aviso de impuestos original, lo que ocurra más tarde (197.333).

Una vez en mora:

• Corren intereses del 18% anual desde la fecha de mora hasta que se vende un certificado, con un cargo mínimo del 3% si usted paga antes de la venta (197.172(1)).
• A más tardar el 30 de abril llega un aviso adicional que advierte que se puede vender un certificado de impuestos (197.343(1)).
• El gravamen fiscal va primero. En Florida, los impuestos a la propiedad son un gravamen de primer rango, superior a todos los demás, desde el 1 de enero del año fiscal hasta que se pagan (197.122(1)). Eso incluye su hipoteca.

¿Qué es la venta de certificados de impuestos?

Un certificado de impuestos es la venta de la deuda fiscal pendiente, no de su casa. El recaudador publica un anuncio una vez por semana durante tres semanas y luego vende certificados sobre las parcelas con impuestos en mora (197.402(3)).

Los postores compiten por la tasa de interés más baja, hasta un máximo del 18%; los certificados que nadie compra pasan al condado a la tasa máxima (197.432(6); 197.172(2)).

Usted sigue siendo dueño de la propiedad, y el tenedor no puede contactarlo para exigirle el pago hasta dos años después del 1 de abril del año en que se emitió el certificado (197.432(13)).

¿Cómo se redime un certificado de impuestos?

Puede redimir un certificado de impuestos en cualquier momento antes de que se emita una escritura fiscal, salvo que quien la compre ya le haya pagado el total a la secretaría del tribunal (197.472(1)). Usted paga el valor nominal más intereses a la tasa ofrecida en la subasta (un mínimo del 5% del valor nominal, salvo que la oferta haya sido de cero por ciento), los costos y un cargo de $6.25 (197.472(2)-(3)). Los intereses se calculan por mes (197.172(4)), así que el recaudador puede darle la cifra exacta para una fecha de pago determinada.

¿Cuándo puede el tenedor solicitar una escritura fiscal?

El tenedor de un certificado puede solicitar una escritura fiscal cuando han pasado dos años desde el 1 de abril del año en que se emitió el certificado (197.502(1)). Siete años después de emitido, el certificado queda sin efecto y se cancela solo si nadie ha solicitado una escritura fiscal y no ha existido en los registros ningún otro procedimiento administrativo o judicial, incluida una bancarrota; esta regla no se aplica a los certificados de impuestos aplazados (deferred payment tax certificates) (197.482). Además, el condado debe solicitar una escritura fiscal sobre los certificados que conserva cuando la propiedad figura con un valor de $5,000 o más en el registro más reciente del Property Appraiser, con excepciones limitadas (197.502(3)).

Después de una solicitud:

• La secretaría del tribunal registra un aviso de la solicitud (197.502(5)(c)) y envía por correo, al menos 20 días antes de la subasta, una notificación al dueño, a los acreedores hipotecarios y a los demás acreedores con gravámenes registrados (197.502(4); 197.522(1)(a)).
• Si la propiedad es homestead, la oferta inicial debe incluir la mitad del valor catastral (assessed value) más reciente (197.502(6)(c)), y esa cantidad se trata como excedente después de la subasta (197.582(2)(a)).

Por lo general, una escritura fiscal extingue todos los demás derechos sobre la propiedad, incluida la hipoteca, con excepciones limitadas para ciertos gravámenes de entidades gubernamentales (197.552).

¿Qué hace el administrador del préstamo cuando los impuestos no se pagan?

Si tiene una cuenta de plica (escrow), el administrador del préstamo (servicer) debe pagar los impuestos a tiempo, adelantando su propio dinero si hace falta, siempre que su pago hipotecario no tenga más de 30 días de atraso (12 CFR 1024.17(k)(1)-(2); 1024.34(a)). Después puede pedirle a usted que reponga el faltante; vea el faltante en la cuenta de escrow (en inglés).

Si usted paga sus propios impuestos y el préstamo es de Fannie Mae, el servicer debe adelantar de sus propios fondos la factura pendiente, revocar la dispensa de escrow (escrow waiver) y abrir una cuenta de escrow para recuperar ese dinero (Guía de Administración de Fannie Mae, Servicing Guide, B-1-01). Con otros inversionistas rigen sus propias reglas y los documentos de su hipoteca. Las hipotecas inversas tienen sus propias reglas sobre impuestos sin pagar (en inglés).

¿Qué opciones ofrece Florida?

Dos programas del recaudador de impuestos del condado pueden ayudar, y los dos tienen plazos en la primavera.

• Aplazamiento de impuestos homestead (homestead tax deferral). Un propietario con derecho a la exención homestead puede solicitar que se aplace la parte de los impuestos que supere el 5% del ingreso del hogar del año anterior (el 3% si tiene 65 años o más), o el total si el ingreso del hogar es menor de $10,000 (197.252). La solicitud se presenta cada año a más tardar el 31 de marzo siguiente al año fiscal (197.2423(1)). No se concede si el total de los gravámenes superara el 85% del valor justo (just value) o si la primera hipoteca superara el 70% (197.2423(9)). Los impuestos aplazados siguen siendo un gravamen prioritario y vencen cuando cambia el dueño o el uso del inmueble (197.2421(3); 197.263(1)).
• Plan de pagos a plazos (installment plan). Si los impuestos estimados superan $100, puede solicitar a más tardar el 30 de abril que los impuestos de ese año se paguen en cuatro cuotas, con vencimiento el 30 de junio, el 30 de septiembre, el 31 de diciembre y el 31 de marzo (197.222(1)). Este plan no resuelve una mora anterior.

Un asesor de vivienda aprobado por HUD puede revisar sin costo la factura de impuestos y la hipoteca a la vez; una vez presentada una solicitud de escritura fiscal, quien debe asesorarlo es un abogado de Florida.

¿Puede una venta pagar los impuestos atrasados?

Sí: cuando se vende una casa en Florida, los impuestos en mora y los certificados pendientes normalmente se pagan del producto de la venta en el cierre, porque el gravamen fiscal tiene prioridad sobre la hipoteca (197.122(1)). Los impuestos aplazados vencen cuando cambia el dueño, salvo en una transferencia a un cónyuge sobreviviente que reúna los requisitos (197.263(1)).

En una venta corta (short sale), el prestamista aprueba el estado de cierre (settlement statement). En un préstamo de Fannie Mae, la Servicing Guide incluye los impuestos sobre bienes raíces prorrateados a la fecha de cierre como un costo permitido, y otras cantidades necesitan la autorización de Fannie Mae (D2-3.3-01). Vea también ¿puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos?.

Short Sale Guide conecta a los propietarios con agentes de bienes raíces. Empiece por el verificador de expediente gratuito, lea la guía gratuita La Guía de Venta Corta o llame al 855-725-3898.

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