Falleció mi cónyuge y la hipoteca estaba a su nombre: ¿qué pasa ahora?

Si su cónyuge falleció y la hipoteca estaba solo a su nombre, o a nombre de los dos, esta es la respuesta corta. En una hipoteca común (no una hipoteca inversa), el prestamista no puede exigir el saldo total solo porque su cónyuge falleció, y las reglas federales obligan al administrador del préstamo (servicer) a tratar con usted como la persona sobreviviente que es dueña de la casa, aunque usted nunca haya firmado el pagaré. Los pagos siguen venciendo, así que su primera tarea es lograr que el administrador reconozca su derecho y le dé los números reales.

El duelo no detiene el calendario de pagos. Muchos casos difíciles empiezan con meses de silencio porque el préstamo “no estaba a mi nombre”.

Revise dos papeles: el pagaré y la escritura

El pagaré decide quién debe la deuda; la escritura decide quién es dueño de la casa. No siempre son las mismas personas.

• Los dos firmaron el pagaré. Usted ya es prestatario. El administrador debe seguir comunicándose con usted, y usted sigue pagando como antes.
• Solo su cónyuge firmó el pagaré, pero usted figura en la escritura. Según cómo estaba el título, por lo general la casa pasa a ser suya (un abogado de Florida puede confirmarlo), y el administrador debe tratar con usted como sucesor en interés (más abajo).
• Usted no figura en la escritura. Su derecho de propiedad depende del testamento, de la ley de homestead de Florida y de la sucesión (probate). Empiece ese trámite pronto con un abogado, porque suele ser lo más lento.

El fallecimiento no hace vencer el préstamo

La ley federal prohíbe que el prestamista exija el pago total de un préstamo de vivienda común porque un prestatario falleció (las hipotecas inversas siguen reglas propias; vea más abajo). En una propiedad residencial de menos de cinco unidades de vivienda, el prestamista no puede aplicar la cláusula de vencimiento por venta (due-on-sale) cuando hay:

• un traspaso por testamento, por sucesión intestada o por ministerio de la ley a la muerte de un copropietario conjunto (joint tenant) o de un cónyuge en tenencia por la totalidad (tenancy by the entirety) (12 U.S.C. 1701j-3(d)(3));
• un traspaso a un familiar como resultado de la muerte de un prestatario (12 U.S.C. 1701j-3(d)(5)); o
• un traspaso en el que el cónyuge o los hijos del prestatario pasan a ser dueños de la propiedad (12 U.S.C. 1701j-3(d)(6)).

El préstamo puede seguir vigente con su tasa y sus condiciones actuales. La CFPB (Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) también indica que, si usted ya tiene el título, sus reglas no exigen que se mida su capacidad de pago antes de que usted asuma el préstamo.

Cómo lograr que el administrador le dé trato de prestatario

Si usted recibe un derecho de propiedad como cónyuge sobreviviente, es un “sucesor en interés” (successor in interest) y, una vez confirmada esa condición, el administrador debe darle trato de prestatario. La definición incluye el traspaso a la muerte de un copropietario conjunto o de un cónyuge en tenencia por la totalidad, el traspaso a un familiar como resultado de la muerte de un prestatario y el traspaso en el que el cónyuge pasa a ser dueño (12 CFR 1024.31). Un sucesor en interés confirmado se considera prestatario para las reglas de administración de préstamos, incluida la mitigación de pérdidas (12 CFR 1024.30(d)).

Salvo los administradores pequeños, que están exentos (12 CFR 1024.30(b)), los administradores deben tener procedimientos para que, al enterarse del fallecimiento de un prestatario, se comuniquen con prontitud con los posibles sucesores, les indiquen qué documentos necesitan y les den sin demora una decisión de confirmación (12 CFR 1024.38(b)(1)(vi)). Haga su solicitud por escrito con el nombre de su cónyuge y el número de préstamo; el administrador debe responderle por escrito con los documentos que exige y un número de teléfono para recibir ayuda (12 CFR 1024.36(i)).

Tras la confirmación, las reglas de la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending) también le dan la condición de consumidor para los estados de cuenta periódicos, los estados de liquidación (payoff) y los avisos de ajuste de tasa (12 CFR 1026.2(a)(11) y (27)). Así puede ver el saldo, la plica (escrow) y la cifra de liquidación a su propio nombre.

Envíe el acta de defunción, la escritura o los documentos de la sucesión y su identificación por un medio que deje comprobante, y guarde la carta de confirmación.

El homestead de Florida, desde el lado inmobiliario

Si la casa era su vivienda homestead y no se dejó por un testamento válido, la ley de Florida le da al cónyuge sobreviviente un usufructo vitalicio (life estate) cuando también hay descendientes, y la propiedad remanente (remainder) pasa a esos descendientes (Fla. Stat. 732.401(1)). En lugar del usufructo vitalicio, el cónyuge puede elegir recibir una mitad indivisa como copropietario en común (tenant in common), y esa elección debe hacerse dentro de los 6 meses siguientes al fallecimiento (Fla. Stat. 732.401(2)). La sección no se aplica a la propiedad que se tenía en tenencia por la totalidad ni como copropietarios conjuntos con derecho de supervivencia (Fla. Stat. 732.401(5)).

Esto importa porque una venta necesita la firma de todos los dueños; si los hijos tienen la propiedad remanente, ellos también firman. Cómo pasó el título es una pregunta de sucesión para un abogado de Florida.

Si era una hipoteca inversa

Un Eligible Non-Borrowing Spouse (cónyuge no prestatario elegible) de una hipoteca inversa de FHA (HECM) puede aplazar el vencimiento del préstamo después de que fallece el prestatario (24 CFR 206.55). Debe haber sido cónyuge del prestatario al cierre, figurar por nombre en los documentos del préstamo y vivir en la casa como residencia principal. Dentro de los 90 días siguientes al fallecimiento debe acreditar la propiedad legal u otro derecho legal a permanecer en la vivienda de por vida, y debe mantener al día los impuestos, el seguro y las demás obligaciones del préstamo. Nuestra página sobre hipotecas inversas atrasadas en impuestos y seguro (en inglés) cubre ese tema.

Si un solo ingreso no alcanza para el pago

Puede pedir ayuda como sucesor confirmado, y también puede vender. En general, el administrador no puede presentar el primer aviso o la primera demanda de ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso (12 CFR 1024.41(f)(1)), lo que da tiempo para decidir con calma. Vea ayuda con los pagos de la hipoteca para conocer lo que los administradores suelen ofrecer; un asesor de vivienda aprobado por HUD puede revisar su presupuesto con usted sin costo.

Si la casa vale más que el saldo, una venta normal le permite seguir adelante con la plusvalía (equity). Si vale menos, una venta aprobada por el prestamista por menos del saldo libera el gravamen sin una sentencia de ejecución hipotecaria. Cuando el préstamo ya estaba atrasado antes del fallecimiento, casa heredada con pagos atrasados explica cómo manejar los atrasos.

Para ver qué documentos exigiría el programa de su préstamo, use el verificador de expediente gratuito o llame al 855-725-3898.

Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.