Heredé una Casa con Pagos Atrasados: Qué Hacer Primero

Si un familiar falleció y le dejó una casa con la hipoteca sin pagar, esta es la versión corta. Usted no queda automáticamente obligado por el pagaré, pero el gravamen no muere con el prestatario, y los atrasos siguen creciendo mientras la familia resuelve la herencia. Su primera tarea no es decidir si se queda con la casa. Es lograr que el administrador del préstamo (servicer) lo reconozca, para poder ver los números reales.

En muchas familias pasa lo mismo: nadie tiene autoridad para actuar, los meses se van, y el seguro, los impuestos y los intereses siguen corriendo.

¿Puede el banco cobrar todo por la muerte del dueño?

No por ese motivo. En una hipoteca sobre una vivienda de menos de cinco unidades, el prestamista no puede aplicar la cláusula de vencimiento por venta cuando:

• la propiedad pasa por herencia o por la muerte de un copropietario conjunto o de un cónyuge copropietario (12 U.S.C. 1701j-3(d)(3)); o
• la propiedad pasa a un familiar como resultado de la muerte del prestatario (12 U.S.C. 1701j-3(d)(5)).

El préstamo puede seguir con sus condiciones actuales mientras usted decide. La ley también anima a los prestamistas a permitir la asunción a la tasa del contrato (12 U.S.C. 1701j-3(b)(3)), algo valioso si la tasa original es más baja que las de hoy.

¿Cómo logro que el administrador me atienda?

Las reglas federales lo llaman sucesor en interés cuando la propiedad le llega por herencia, por la muerte de un copropietario conjunto o de un cónyuge copropietario, o por un traspaso a un familiar como resultado de la muerte del prestatario (12 CFR 1024.31). Cuando el administrador confirma su identidad y su derecho, usted es sucesor en interés confirmado y debe recibir el trato de prestatario en el proceso de mitigación de pérdidas de 12 CFR 1024.41.

Hágalo por escrito, no por teléfono:

1. Informe que el prestatario falleció y que usted tiene, o espera tener, un derecho sobre la propiedad.
2. Adjunte el acta de defunción, la escritura registrada o los documentos de la sucesión, y su identificación.
3. Pida la confirmación escrita como sucesor en interés, una cotización para ponerse al día y una cotización del saldo total.

Guarde la carta y el comprobante de envío. Ese papel es lo que termina con el “no podemos hablar de esta cuenta”.

¿Cuánto se debe de verdad?

Pida tres cifras por escrito:

Para ponerse al día. Lo que cuesta traer el préstamo al corriente hoy, con cargos y adelantos. Cuando un préstamo está atrasado, el administrador suele adelantar impuestos y seguro, así que esta cifra muchas veces es mayor que los pagos atrasados multiplicados por la mensualidad.

Saldo total. Lo necesario para liberar el gravamen, válido hasta una fecha.

Estado del depósito (escrow). Si le agregaron un seguro comprado por el prestamista. Ese seguro cuesta más y protege al banco, no a usted; nuestra página sobre el seguro forzado por el prestamista explica cómo reemplazarlo.

¿Qué salidas existen?

Vender con plusvalía (equity). Si el valor de mercado cubre el saldo y los costos de cierre, es el camino normal y la sucesión reparte el dinero. Muchos casos de casas heredadas terminan aquí cuando alguien por fin saca los números.

Quedarse y ponerse al día. Tiene sentido si el atraso es de pocos pagos, alguien puede cubrir impuestos y seguro a largo plazo, y la casa no necesita reparaciones grandes. Pregunte por la asunción en la misma carta.

Pedir mitigación de pérdidas. Como sucesor confirmado, puede solicitarla. Si la solicitud completa llega más de 37 días antes de una subasta, el administrador debe evaluarla y decirle por escrito, en 30 días, qué opciones ofrece (12 CFR 1024.41(c)(1)). Las opciones dependen del inversionista: vea opciones de mitigación de pérdidas de FHA y la modificación Flex de Fannie Mae.

Vender por menos del saldo con aprobación del prestamista. Cuando el saldo supera lo que vale la propiedad, esta venta libera el gravamen sin sentencia de ejecución. Debe firmarla la persona con autoridad sobre la propiedad, así que si hay una sucesión abierta, el representante personal debe tener su autoridad antes. La página vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida explica los pasos.

¿Qué trampas son propias de las casas heredadas?

Nadie tiene autoridad todavía. Una escritura sola puede no bastar si no se abrió la sucesión o si el título quedó a nombre de varios herederos. Todos los dueños en el título firman la venta. Resolver la autoridad es trabajo legal y suele ser lo más largo del calendario; empiece pronto.

Las cuotas de la asociación siguen sumando. En un condominio o comunidad con asociación, las cuotas impagas siguen a la propiedad, y el comprador responde junto con el dueño anterior por lo que venció antes del traspaso (Fla. Stat. 718.116(1)(a) para condominios; Fla. Stat. 720.3085(2)(b) para asociaciones de propietarios). Pida pronto el certificado de estado de cuenta (estoppel), porque cambia lo que deja una venta.

¿Qué hacer esta semana?

1. Pida varias copias certificadas del acta de defunción.
2. Escriba al administrador, reclame la condición de sucesor en interés y pida las dos cotizaciones.
3. Confirme que la casa tiene seguro hoy, con una póliza que cubra una vivienda desocupada si está vacía.
4. Obtenga una opinión de valor y compárela con el saldo más las cuotas de la asociación.
5. Si los números no alcanzan, empiece a hablar de una venta aprobada por el prestamista antes de que el préstamo pase de 120 días de atraso.

Un asesor de vivienda aprobado por HUD es gratuito y puede ayudarle a ordenar los documentos. El verificador de expediente muestra qué pedirá su programa de préstamo.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe reglas federales y estatutos de Florida en términos generales y no es asesoría legal, fiscal ni de crédito; la autoridad en una sucesión y la responsabilidad personal le corresponden a un abogado de Florida. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.