¿Cuánto Tarda una Venta Corta? El Calendario por Etapas Para Vendedores

Una venta corta (short sale) suele tardar de cuatro a seis meses desde el listado hasta el cierre. Ese es el número honesto para planificar si usted es propietario en Florida. Tarda más que una venta normal porque un tercero, su prestamista, tiene que aprobar el precio y el pago, y tarda menos de lo que la mayoría teme porque partes del proceso corren con plazos publicados que el administrador del préstamo (servicer) está obligado a cumplir. Esta página explica cada etapa, el plazo que le corresponde y el momento en que el gravamen sobre su casa realmente se libera.

Si usted es el comprador en una venta corta y no el vendedor, lea mejor cuánto tarda una venta corta para compradores. Para la mecánica completa de cada etapa, el capítulo de la guía sobre el proceso de venta corta, paso a paso entra en más detalle.

El calendario del vendedor de un vistazo

Sumadas, las ocho etapas dan unos cuatro a seis meses.

Etapa	Qué está esperando	Tiempo típico	Plazo publicado
1. Calificar y reunir documentos	Confirmar quién es el dueño de su préstamo y qué programa aplica; preparar la carta de dificultad económica, el estado financiero, las declaraciones de impuestos, los estados de cuenta bancarios y los talones de pago	1 a 2 semanas	Ninguno. Este plazo es suyo.
2. Listar la casa	Un listado real en el mercado, informado como venta corta, con un precio que atraiga a un comprador real	1 a 4 semanas hasta recibir una oferta	Ninguno
3. Contrato	Aceptar la oferta más sólida, es decir, financiamiento, paciencia y condiciones, no solo precio	Días	Ninguno
4. Presentar el paquete	El paquete completo y el contrato van al servicer	La misma semana del contrato	El servicer acusa recibo en unos 5 días hábiles y detalla lo que falte
5. Revisión del servicer y opinión de valor	Revisión de que el paquete esté completo, luego un Broker Price Opinion (BPO, opinión de precio de un corredor) o una inspección de la propiedad ordenada por el prestamista	3 a 6 semanas	Fannie Mae: decisión por escrito dentro de 30 días calendario desde el paquete completo junto con la oferta
6. Negociación	El producto neto frente al valor del prestamista; gravámenes subordinados; asegurador hipotecario; condiciones de la deficiencia	4 a 8 semanas	Ofertas revisadas contestadas en unos 10 días hábiles
7. Carta de aprobación	Condiciones por escrito: el neto requerido, el trato de la deficiencia, la fecha de vencimiento	El día en que llega	La carta trae su propia fecha de vencimiento
8. Cierre y liberación del gravamen	Un cierre común más la declaración jurada de transacción entre partes independientes (arm’s-length); transferencia del pago; registro de la cancelación	2 a 4 semanas	Fannie Mae: cerrar dentro de 60 días calendario desde la aprobación

Al sumar las etapas se llega a unos cuatro a seis meses. Los expedientes con un solo préstamo, un paquete completo desde el primer día y una oferta bien fundamentada quedan en el extremo corto. Los que tienen un segundo gravamen, un seguro hipotecario o una disputa sobre el valor quedan en el extremo largo y, a veces, más allá.

Por qué “el banco tarda una eternidad” es solo media verdad

La mayor parte de la espera en una venta corta no se debe a que el prestamista sea lento, sino a que su plazo todavía no ha empezado a correr.

La obligación del servicer de decidir cuenta desde el día en que tiene un paquete de respuesta del prestatario completo y una oferta inicial, no desde el día en que usted firmó el contrato de listado ni desde el día en que el comprador firmó el contrato de compra. En un préstamo de Fannie Mae esa obligación es una respuesta por escrito, aprobar, contraofertar o rechazar, dentro de 30 días calendario (Guía de Administración de Fannie Mae D2-3.3-01). Freddie Mac maneja plazos comparables. Los expedientes de la FHA funcionan con la Approval to Participate (aprobación para participar), que fija de antemano su calendario de mercadeo.

Por eso, lo más útil que un vendedor puede hacer para acortar una venta corta es terminar el paquete antes de la primera visita de compradores. La lista de documentos para una venta corta indica lo que pide cada programa, y el verificador de expediente le dice qué versión aplica a su préstamo.

Etapas 5 y 6: las semanas que deciden el expediente

La revisión del prestamista tiene dos mitades: la opinión de valor y la negociación del neto.

La primera es la opinión de valor. El servicer ordena un BPO o una inspección de la propiedad para establecer cuánto cree que vale la casa. Ese es el número con el que se mide su oferta, y es la razón más común por la que un expediente se detiene: una oferta por debajo del número del prestamista produce una contraoferta, y cada contraoferta reinicia un periodo de revisión. Su agente de bienes raíces debe recibir en la propiedad a la persona que hace la inspección, con las ventas comparables y cualquier presupuesto de reparación que respalde el precio del contrato.

La segunda mitad es la negociación del neto. Aquí se resuelven los acreedores subordinados, el asegurador hipotecario si lo hay y el lenguaje sobre la deficiencia. Fannie Mae limita a $6,000 en total lo que el primer prestamista permitirá pagar del producto de la venta a todos los acreedores subordinados, y exige que cada uno entregue a cambio una liberación del gravamen y una liberación total de la responsabilidad del vendedor (D2-3.3-01). Un segundo prestamista que quiere más que eso es la razón más común por la que una venta corta pasa de los seis meses.

Cuándo se libera realmente el gravamen

El gravamen sobre su casa se libera en el cierre, no en la aprobación. Es la pregunta que los vendedores hacen menos y que deberían hacer primero.

La carta de aprobación indica el producto neto que el prestamista aceptará como pago total del préstamo. En el cierre, el agente de título o de cierre transfiere ese monto, y el prestamista firma una cancelación o liberación de la hipoteca para registrarla en el condado donde está la propiedad. La ley de Florida sobre cancelaciones, sección 701.04 de los Estatutos de Florida, le da al prestamista 60 días después de recibir el pago para entregar una cancelación registrable; en la práctica, la mayoría de los prestamistas de ventas cortas la liberan en pocas semanas, y el agente de cierre da seguimiento hasta que el documento queda registrado.

Dos líneas de la carta de aprobación importan aquí, y no son la misma línea:

• Liberación del gravamen. El prestamista acepta liberar su hipoteca sobre la propiedad. Esto siempre ocurre si se cumplen las condiciones de la carta, porque el título del comprador depende de ello.
• Liberación de responsabilidad. El prestamista acepta no cobrarle a usted la diferencia entre lo que debía y lo que recibió. Esto es aparte, se negocia, y es donde viven las renuncias a la deficiencia. El capítulo sobre deficiencia, impuestos y crédito explica las reglas de Florida.

Si la carta libera el gravamen pero no dice nada sobre su responsabilidad, usted todavía no ha terminado de negociar.

Qué pasa con el calendario si ya se presentó la ejecución hipotecaria

Una subasta de ejecución hipotecaria (foreclosure) programada no detiene una venta corta; fija el límite exterior. Las reglas federales de administración de préstamos exigen que un servicer que recibe una solicitud completa de mitigación de pérdidas más de 37 días antes de una subasta programada la evalúe dentro de 30 días, y por lo general le prohíben realizar la subasta mientras la evaluación está pendiente (12 CFR 1024.41). Dentro de esos 37 días, las protecciones se reducen mucho. El proceso de ejecución hipotecaria en Florida muestra dónde encaja una venta corta frente al calendario del tribunal, y vender antes de la ejecución hipotecaria trata la decisión en sí.

Cómo manejar los cuatro a seis meses

Cinco hábitos mantienen su expediente en el extremo corto del calendario:

• Termine el paquete antes de listar. Es la única etapa en la que el plazo es completamente suyo.
• Ponga un precio que atraiga una oferta sólida en lugar de varias débiles; cada revisión reinicia un periodo de revisión.
• Pida temprano la carta de estoppel de la asociación si vive en un condominio o en una comunidad con HOA; Florida hace al nuevo dueño responsable solidario de los atrasos (Fla. Stat. 718.116(1)(a) y 720.3085(2)(b)), así que el prestamista del comprador querrá esa cifra antes de la aprobación.
• Pida cada acuse de recibo por escrito. Un expediente que recibe acuse en cinco días hábiles se está trabajando; uno que no, está esperando en una fila.
• Lea usted mismo la carta de aprobación: la cifra neta, la fecha de vencimiento, la línea de liberación del gravamen y la línea de responsabilidad.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe reglas publicadas de inversionistas, regulaciones federales de administración de préstamos y estatutos de Florida en términos generales y no es asesoría legal ni fiscal; pida a su propio abogado que revise cualquier carta de aprobación antes de firmarla. Para ver qué documentos requiere su programa de préstamo, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.

Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.