Glosario y abreviaturas

Todos los términos y abreviaturas que se usan en esta guía, explicados en lenguaje sencillo. Si un administrador del préstamo (servicer) o un negociador usa una palabra que usted no reconoce, es muy probable que esté aquí.

Los participantes

Término	Qué significa
Servicer	La compañía a la que usted le envía su pago y que maneja la revisión de su venta corta (short sale). Por lo general no es la dueña de su préstamo.
Investor — inversionista	El dueño de su préstamo (por ejemplo, Fannie Mae, Freddie Mac, la cartera propia de un banco o un fideicomiso privado). Las reglas del inversionista son las que rigen su venta corta.
GSE — Government-Sponsored Enterprise (empresa patrocinada por el gobierno)	Fannie Mae y Freddie Mac: las dos compañías con carta federal que poseen o garantizan la mayoría de las hipotecas convencionales de Estados Unidos.
Fannie Mae (FNMA)	La Federal National Mortgage Association, una GSE. Publica el Servicing Guide del que provienen muchas de las reglas de venta corta de esta guía.
Freddie Mac (FHLMC)	La Federal Home Loan Mortgage Corporation, la otra GSE, con su propia guía muy parecida.
HUD — U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano)	La agencia federal que supervisa a FHA y publica las reglas de las ventas cortas de FHA.
FHA — Federal Housing Administration	Forma parte de HUD; asegura préstamos otorgados a prestatarios con pagos iniciales más bajos. El programa de venta corta de FHA es el PFS (abajo).
VA — U.S. Department of Veterans Affairs (Departamento de Asuntos de Veteranos)	Garantiza préstamos de vivienda para veteranos y militares elegibles. Su versión de la venta corta es la compromise sale.
USDA — U.S. Department of Agriculture (Departamento de Agricultura)	Garantiza préstamos de vivienda rural a través de su programa Rural Development, con sus propias reglas de mitigación de pérdidas.
CFPB — Consumer Financial Protection Bureau (Oficina de Protección Financiera del Consumidor)	El regulador federal de los administradores de préstamos hipotecarios. Sus reglas restringen el dual tracking, y su portal de quejas es su último recurso de escalamiento.
IRS — Internal Revenue Service	La agencia tributaria federal. Aparece dos veces en una venta corta: en la verificación de transcripciones (Form 4506-C) y en la tributación de la deuda cancelada (Capítulo 7).
MI / PMI — (Private) Mortgage Insurance (seguro hipotecario privado)	Seguro que protege al prestamista si usted incumple, normalmente en préstamos con menos del 20% de pago inicial. La compañía de MI muchas veces también debe dar su consentimiento a la venta corta.
MIP — Mortgage Insurance Premium (prima del seguro hipotecario)	La versión de FHA del seguro hipotecario. Una línea de “MIP” en su estado de cuenta es una señal clara de que su préstamo es FHA.
Junior lienholder — acreedor con gravamen subordinado	Cualquiera con un derecho de cobro detrás de la primera hipoteca: una segunda hipoteca, un prestamista de HELOC, la HOA o un acreedor con sentencia. Cada uno debe liberar su gravamen para que la venta pueda cerrarse.
HOA — Homeowners Association (asociación de propietarios)	Una asociación comunitaria cuyas cuotas impagas pueden convertirse en un gravamen sobre la propiedad.
HELOC — Home Equity Line of Credit (línea de crédito sobre la plusvalía)	Una línea de crédito rotativa garantizada por la vivienda; un gravamen subordinado muy común.

El proceso

Término	Qué significa
Short sale — venta corta	Vender la vivienda por menos de lo que se debe en total, con el acuerdo escrito de los acreedores para liberar sus gravámenes a cambio del producto neto de la venta.
PFS — Pre-Foreclosure Sale (venta previa a la ejecución hipotecaria)	El nombre que FHA le da a su programa de venta corta.
Compromise sale — venta por acuerdo	El nombre que VA le da a su programa de venta corta.
Loss mitigation — mitigación de pérdidas	El término general para toda alternativa a la ejecución hipotecaria (foreclosure): modificaciones del préstamo, indulgencia de pago (forbearance), venta corta, dación en pago (deed-in-lieu of foreclosure). También es el nombre del departamento del servicer con el que usted va a tratar.
BRP — Borrower Response Package (paquete de respuesta del prestatario)	La solicitud financiera completa (el Form 710 más los documentos de respaldo) que revisa el servicer. Que esté “completa” es lo que pone en marcha el reloj de la decisión.
Form 710	La Mortgage Assistance Application (solicitud de asistencia hipotecaria): el formulario estándar de admisión de Fannie/Freddie para dificultad económica, ingresos, gastos y activos.
Form 4506-C	El formulario del IRS que autoriza a su servicer a obtener sus transcripciones de impuestos directamente del IRS para verificar sus ingresos.
Form 191 / arm’s-length affidavit	La declaración jurada de que comprador y vendedor no tienen relación entre sí (transacción entre partes independientes, arm’s-length), sin acuerdos paralelos, arrendamientos ocultos al vendedor ni planes de recompra.
BPO — Broker Price Opinion (opinión de precio del corredor)	La estimación del valor de la vivienda hecha por un corredor de bienes raíces: más barata y rápida que una tasación; es la valuación que la mayoría de los servicers ordena para una venta corta.
Appraisal — tasación	La opinión formal de valor de un tasador con licencia. FHA y VA la exigen; los servicers de préstamos convencionales pueden usar cualquiera de las dos.
Net proceeds — producto neto	El precio de venta menos los costos de cierre y de la transacción: la cifra que el acreedor recibe realmente, y la cifra alrededor de la cual se redacta la aprobación.
ATP — Approval to Participate (autorización para participar, formulario HUD-90045)	La carta de aprobación previa de FHA que fija su periodo de comercialización y los niveles mínimos de producto neto antes de que publique la vivienda.
Approval letter — carta de aprobación	Los términos escritos del acreedor para la venta corta: el neto exigido, el tratamiento de la deficiencia, las condiciones y una fecha de vencimiento.
Dual tracking — doble vía	Cuando un servicer avanza con la ejecución hipotecaria mientras revisa una solicitud completa de mitigación de pérdidas; está restringido por las reglas del CFPB (Regulation X).
Imminent default — incumplimiento inminente	La determinación de que el incumplimiento es inevitable aunque usted esté al día en sus pagos: la puerta de entrada a una venta corta para prestatarios que todavía no se han atrasado.
Equator (y portales similares)	Plataformas en línea que algunos servicers usan para gestionar los expedientes de venta corta y la comunicación.

El dinero y lo que viene después

Término	Qué significa
Deficiency — deficiencia	La diferencia entre lo que usted debía y lo que recibió el prestamista. Es la palabra más importante de su carta de aprobación; vea el Capítulo 7.
Deficiency waiver — renuncia a la deficiencia	El texto escrito que indica que el prestamista acepta el producto neto como pago total y no perseguirá la diferencia.
Cash contribution — aporte en efectivo	Un pago que el servicer puede solicitar a un prestatario con reservas significativas, aplicado al faltante.
Promissory note — pagaré	Un acuerdo de pago sin garantía que a veces se ofrece en lugar de un aporte en efectivo.
Relocation assistance — asistencia de reubicación	Dinero que se le paga al prestatario en el cierre por completar la venta: hasta $7,500 (GSE) o hasta $3,000 (FHA), sujeto a las reglas del programa.
COD income — Cancellation of Debt (ingreso por cancelación de deuda)	Deuda perdonada que el IRS puede considerar ingreso gravable, reportada en el Form 1099-C. Existen exclusiones; vea el Capítulo 7.
Form 1099-C	El formulario de impuestos que presenta un prestamista cuando cancela $600 o más de deuda.
Insolvency exclusion — exclusión por insolvencia	Una regla del IRS (Form 982) que le permite excluir de sus ingresos la deuda cancelada en la medida en que sus deudas superaban sus activos.
FMV — Fair Market Value (valor justo de mercado)	Lo que un comprador dispuesto le pagaría a un vendedor dispuesto: la referencia para las valuaciones y, en muchos estados, para calcular la deficiencia.
SOL — Statute of Limitations (plazo de prescripción)	El plazo legal para presentar una demanda, incluida una reclamación por deficiencia.
PITI	Principal, intereses, impuestos y seguro: los componentes de un pago mensual completo de vivienda.
UPB — Unpaid Principal Balance (saldo de principal pendiente)	El saldo restante del préstamo, sin incluir atrasos ni cargos.
FICO	El puntaje de crédito más usado (de Fair Isaac Corporation), normalmente entre 300 y 850. Varias reglas de programa dependen de él.
Entitlement (VA) — derecho de garantía	El monto en dólares de garantía de préstamo VA que un veterano puede usar; una compromise sale inmoviliza la porción utilizada para cubrir la pérdida.

Cómo usa esta guía las abreviaturas

Cada abreviatura se escribe completa la primera vez que aparece en un capítulo y se abrevia a partir de ahí. Si usted está leyendo un solo capítulo por su cuenta y encuentra un término desconocido, este apéndice es el camino más rápido a la respuesta.