Estafas y señales de alerta

En el momento en que un aviso de ejecución hipotecaria (foreclosure) pasa a ser registro público, usted se convierte en un prospecto comercial, y toda una industria depredadora compra esas listas. Este capítulo es su sistema inmunológico: la norma federal que vuelve ilegal, de entrada, a casi cualquier oferta de “rescate”; las cinco estafas que de verdad se quedan con casas; y una lista de verificación para cualquiera que lo contacte.

La regla que desenmascara casi todas las estafas: nada de pagos por adelantado

La ley federal —la Mortgage Assistance Relief Services (MARS) Rule (norma sobre servicios de alivio de asistencia hipotecaria), conocida como Regulation O— establece que es ilegal que cualquier persona que ofrezca negociar con su prestamista cobre honorarios antes de que usted tenga en mano una oferta escrita de su prestamista y la haya aceptado. Ni “cargo por apertura de expediente”, ni “depósito de trámite”, ni “costos de documentos”.

• La única excepción de peso: un abogado con licencia en su estado, que preste servicios legales reales, puede cobrar un anticipo, bajo condiciones estrictas (y los discursos de venta del tipo “nuestra red de abogados” no califican).
• La norma también exige avisos claros: usted puede dejar de hacer negocios con ellos en cualquier momento, puede rechazar cualquier oferta que consigan y no les debe nada si lo hace. Además, prohíbe que le digan que deje de hablar con su prestamista.
• De ahí el atajo: quien le pida dinero antes de que su prestamista haya aprobado algo, o le indique que corte el contacto con su administrador del préstamo (servicer), está violando la ley federal o es un abogado que usted debe verificar por su cuenta. En cualquiera de los dos casos, ya tiene su respuesta.

Recuerde lo que quedó claro en el Capítulo 9: una venta corta (short sale) legítima normalmente no le cuesta nada de su bolsillo; el prestamista aprueba las comisiones y los costos de cierre con el producto de la venta. Ese solo hecho desarma casi cualquier propuesta.

Las cinco estafas que de verdad se quedan con casas

La estafa	Cómo funciona	La señal delatora
1. El “negociador” que cobra por adelantado	Cobra entre $1,500 y $5,000 por “encargarse de todo con el banco” y después hace poco o nada. Cuando usted se da cuenta, el reloj de la ejecución hipotecaria ya se agotó.	Cualquier cobro antes de una oferta del prestamista escrita y aceptada: es ilegal bajo la MARS Rule, sin matices.
2. La transferencia de escritura o el “nosotros asumimos los pagos”	Usted le firma la escritura a un “rescatista” que promete arreglar todo, a veces con la promesa de que podrá rentar la casa o recomprarla. Ellos cobran renta (la suya o la de un inquilino), nunca pagan la hipoteca y el préstamo —que sigue a su nombre— termina igual en ejecución hipotecaria.	Cualquiera que le pida firmar la escritura mientras el préstamo permanece a su nombre. No existe una versión legítima de esto. Ceder la escritura no transfiere la deuda.
3. La falsa venta corta con reventa inmediata	Un “inversionista” arma una venta corta a precio muy bajo a favor de sí mismo o de un socio —a veces con una valuación manipulada— y de inmediato revende a precio de mercado. Usted firma una declaración falsa de transacción entre partes independientes (arm’s-length), ellos se quedan con la diferencia y usted cometió fraude hipotecario (Capítulo 5).	Un comprador vinculado con su “ayudante”, presión para firmar una declaración que usted sabe que no es cierta, o acuerdos paralelos que no se le muestran al prestamista.
4. La operación que imita al gobierno	Cartas y llamadas con nombres, sellos y siglas de apariencia oficial (“Federal Assistance Program”, “HUD-Approved Modification Center”) que cobran por programas que son gratuitos.	Las agencias del gobierno no hacen llamadas en frío, y todos los programas legítimos de esta guía —incluida la asesoría— son gratuitos o se pagan con el producto de la venta. Verifique a los asesores aprobados por HUD en el directorio oficial de HUD (o llamando al 1-888-995-HOPE).
5. El equipo legal falso	“Auditorías forenses del préstamo”, demandas colectivas por unión de demandantes, “nuestros abogados encontraron violaciones en su préstamo”: un anticipo para un teatro de litigio que nunca ayuda y que suele terminar con un teléfono desconectado.	Verifique a cualquier abogado directamente con el colegio de abogados de su estado (en Florida: el buscador en línea de The Florida Bar) y desconfíe de servicios legales vendidos por telemercadeo en lugar de contratados por usted.

La lista de verificación: aplíquela a todos

Antes de trabajar con cualquier persona que lo contacte por su hipoteca: cinco comprobaciones, quince minutos, todas gratuitas.

1. Consulte la licencia. Agente de bienes raíces → junta estatal de licencias (en Florida: DBPR). Abogado → colegio de abogados del estado. Sin licencia, o con una licencia a nombre de otra persona, se termina la conversación.
2. La prueba del pago por adelantado. Pregunte sin rodeos: “¿Qué pago y cuándo?”. Cualquier cobro previo a una oferta aceptada del prestamista incumple la MARS Rule (los abogados son la excepción, y se verifican por separado).
3. La prueba de la escritura. ¿Algún documento transferiría el título a esa persona o a su empresa antes de un cierre normal aprobado por el prestamista? Si la respuesta es sí, retírese.
4. La prueba del servicer. ¿Le dicen que deje de comunicarse con su prestamista o con su servicer? Esa instrucción es por sí misma una violación de la MARS Rule, y el aislamiento es justamente el objetivo.
5. Investigue por su cuenta. Busque el nombre de la empresa junto con la palabra “complaint”, revise la base de quejas del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) y las acciones del fiscal general de su estado. Los profesionales legítimos tienen un historial rastreable; las estafas tienen un sitio web de seis meses de antigüedad.

Si ya fue blanco de una estafa

• ¿Pagó honorarios por adelantado? Exija el reembolso por escrito y luego repórtelo: es probable que usted no sea la única víctima, y las acciones de las autoridades han logrado recuperar dinero.
• ¿Firmó algo? Lleve de inmediato todos los documentos a un abogado de bienes raíces con licencia, sobre todo si hay algo parecido a una escritura. La rapidez importa: algunas transferencias pueden revertirse si se impugnan pronto.
• Repórtelo de todos modos: ante la FTC (ReportFraud.ftc.gov), el CFPB (consumerfinance.gov/complaint) y el fiscal general de su estado. En Florida, el fraude de escrituras también puede reportarse al servicio de alertas de fraude del tasador de propiedades del condado; y considere inscribirse en las alertas gratuitas de vigilancia de título que hoy ofrecen la mayoría de los condados de Florida.
• Y siga adelante. Haber sido blanco de una estafa no le quita sus opciones. Los programas de los Capítulos 2 al 7 siguen disponibles, con los mismos plazos.

Por qué funcionan las estafas, y por qué con usted no van a funcionar

Todos estos esquemas se alimentan de lo mismo: miedo y secreto. El estafador necesita que usted esté en pánico por la fecha de subasta y aislado de su servicer, de su agente y de la asesoría gratuita. Ahora usted sabe que el proceso de ejecución hipotecaria toma meses, no días (Capítulo 1); que una solicitud completa detiene la maquinaria; que la ayuda verdadera se paga con el producto de la venta y no de su bolsillo; y que cada participante legítimo puede verificarse en minutos en una base de datos pública. Informado y bien acompañado, usted es el peor blanco posible.