Su menú completo de opciones

Ocho salidas a los problemas con la hipoteca, desde “ponerse al día y quedarse con la casa” hasta “salir sin deudas pendientes”, con las ventajas y desventajas honestas de cada una. La venta corta (short sale) es una herramienta de esta lista, no la respuesta a todo.

Vivimos de las ventas cortas, así que créanos cuando le decimos: una venta corta es la respuesta correcta solo cuando las mejores respuestas no encajan. Recorra esta lista en orden. Las opciones de arriba le permiten conservar su casa; las de abajo cierran la hipoteca con el menor daño posible.

Conservar la casa

1. Reinstalación del préstamo: pague el atraso y reinicie el reloj

Pague de una sola vez todo lo vencido (cuotas, cargos por mora y cualquier costo legal) y el préstamo vuelve a estar al día. Ideal cuando: la dificultad económica ya pasó: volvió a trabajar, le pagaron un reclamo de seguro, la familia puede ayudar. Verdad incómoda: la cifra crece cada mes y los pagos parciales normalmente no detienen nada. Pida a su administrador del préstamo (servicer) una cotización de reinstalación por escrito antes de transferir un solo dólar.

2. Plan de pagos: ponerse al día en varios meses

Su cuota normal más una porción del atraso cada mes, normalmente durante 3 a 12 meses. Ideal cuando: la interrupción fue breve y su ingreso se recuperó por completo. Verdad incómoda: su cuota sube mientras dure el plan. Si la cuota original ya le costaba, esto solo aplaza el problema.

3. Indulgencia de pago (forbearance): poner pausa

El servicer acepta reducir o suspender los pagos durante un periodo determinado; en préstamos convencionales se otorga por lo general en tramos de hasta tres meses, con un límite cercano a 12 meses en total. Ideal cuando: hay una dificultad económica temporal y comprobable con una fecha de término clara (recuperación médica, un desastre, ingresos por temporada). Verdad incómoda: los pagos no desaparecen: al salir del forbearance entra a un plan de pagos, un diferimiento o una modificación del préstamo. Las reglas generosas de la época del COVID ya no existen; hoy el forbearance se evalúa como cualquier otro crédito y no es un derecho automático.

4. Modificación del préstamo: reestructurar de forma permanente

El servicer cambia el préstamo mismo: el atraso se suma al saldo, se extiende el plazo y a veces se ajusta la tasa. El principal programa convencional —el Flex Modification (modificación flexible) de Fannie Mae y Freddie Mac— aplica una secuencia fija de pasos (capitalizar el atraso, ajustar la tasa, extender el plazo hasta 480 meses, diferir capital) con el objetivo de reducir un 20% su pago de capital e intereses. La Federal Housing Administration (FHA, Administración Federal de Vivienda) tiene su propio menú permanente (partial claims, modificaciones y el Payment Supplement, que usa un reclamo sin intereses de la FHA para bajar su pago mensual durante tres años). Para prestatarios del Department of Veterans Affairs (VA, Departamento de Asuntos de Veteranos): el antiguo programa de rescate VASP (Veterans Affairs Servicing Purchase) terminó en mayo de 2025; su sucesor, el VA partial claim, empezó a recibir casos en junio de 2026, además de las modificaciones y planes de pago estándar del VA. Ideal cuando: el cambio de ingresos es permanente y usted puede pagar una cuota reducida. Verdad incómoda: no todos alcanzan la meta de reducción, hay que completar los planes de pago de prueba y las reglas se endurecieron en 2025 y 2026 (la FHA ahora exige por regla general 24 meses entre una opción permanente y la siguiente). Si la cuota modificada sigue sin ajustarse a su ingreso, la modificación solo programa el próximo incumplimiento.

Salir de la casa

5. Vender con plusvalía: la opción que muchos olvidan que tienen

Si su casa vale más de lo que debe, más los costos de venta, no necesita el permiso de nadie ni una venta corta: necesita un agente de bienes raíces y un precio realista. Después de años de apreciación, muchos propietarios en aprietos tienen más plusvalía (equity) de la que creen. Los honorarios legales de la ejecución hipotecaria (foreclosure) y los intereses acumulados consumen ese equity mes a mes, así que si vender es la respuesta, publique su casa antes de que el proceso judicial se coma sus ganancias.

6. Refinanciar: pocas veces disponible, pero vale 10 minutos revisarlo

Reemplazar el préstamo exige plusvalía, ingresos y crédito, justo lo que los problemas hipotecarios deterioran. Ideal cuando: el propietario tiene bastante equity y ve venir el problema antes de dejar de pagar. Verdad incómoda: una vez que acumula 60 días o más de atraso, el refinanciamiento convencional queda prácticamente descartado.

7. Venta corta: vender por menos de lo que debe, con el consentimiento del prestamista

Cuando la casa vale menos que el saldo a liquidar y la dificultad económica es real, el prestamista puede aceptar el producto de la venta y liberar el gravamen. Bien hecha, usted sale sin una ejecución hipotecaria en su historial, muchas veces con la deficiencia perdonada por escrito (Capítulo 7), a veces con dinero para reubicarse y con plazos de espera bastante más cortos para volver a comprar. El resto de esta guía cubre la calificación (Capítulo 4), la documentación (Capítulo 5) y el proceso (Capítulo 6).

8. Dación en pago (deed-in-lieu of foreclosure): devolver las llaves en términos negociados

Usted transfiere voluntariamente la propiedad al prestamista. Bajo la versión de Fannie Mae (Mortgage Release), un prestatario que califique puede recibir hasta $7,500 de asistencia de reubicación y elegir una salida ordenada: mudarse de inmediato, quedarse tres meses sin pagar renta o firmar un arrendamiento de 12 meses a precio de mercado. Ideal cuando: el intento de venta realmente fracasó o no es viable y usted necesita una salida limpia y con fecha. Verdad incómoda: los prestamistas por lo general quieren ver primero un intento de venta documentado, los gravámenes secundarios pueden bloquearlo por completo y conviene obtener por escrito el tratamiento de la deficiencia y de los impuestos antes de firmar: aplican las mismas tres preguntas que en una venta corta (Capítulo 7).

Y la opción cero: no hacer nada

La ejecución hipotecaria es lo que ocurre cuando usted no elige. Maximiza el daño a su crédito (una ejecución concluida puede significar hasta siete años de espera para un préstamo convencional), le quita toda influencia sobre las fechas, en muchos estados puede dejar una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) pendiente y, si había plusvalía, entrega una parte de ella a los costos legales. Todas las opciones anteriores son mejores. Esa es la razón misma de existir de esta guía.

Cómo elegir

Dos preguntas ordenan todo el menú. ¿Puede pagar una cuota razonable de aquí en adelante? Si sí, mire las opciones 1 a 4. Si no: ¿vale la casa más de lo que debe? Si sí, venda con plusvalía (5). Si no, compare la venta corta (7) con la dación en pago (8), y pida a un especialista que corra los números de ambas antes de decidir. Las reglas de los programas descritos están vigentes a agosto de 2026 y cambian; el tipo de préstamo que tenga (convencional, FHA, VA o del U.S. Department of Agriculture (USDA, Departamento de Agricultura)) determina qué versiones le aplican.