Cómo Afecta una Venta Corta Su Crédito y Cuándo Puede Volver a Comprar Casa
Cómo se reporta una venta corta, cuánto puede quedar en su crédito y la espera publicada para volver a comprar frente a una ejecución hipotecaria.
Una venta corta (short sale) va a bajar su crédito y puede quedar en su informe hasta siete años según la ley federal, pero normalmente acorta la espera para volver a comprar comparada con una ejecución hipotecaria (foreclosure). Para un préstamo que se vende a Fannie Mae, el plazo de espera publicado después de una venta corta es de cuatro años, o de dos con circunstancias atenuantes documentadas, frente a siete años (tres con circunstancias atenuantes) después de una ejecución hipotecaria completada (Fannie Mae Selling Guide B3-5.3-07).
La decisión honesta, entonces, no es entre “daño o ningún daño”. Es cuánto tiempo ese daño va a pesar en su próxima compra.
¿Cómo se reporta una venta corta?
Una venta corta termina la hipoteca con un pago menor al total adeudado, y suele reportarse como una cuenta “liquidada por menos del saldo total”. La Selling Guide de Fannie Mae describe cómo la identifican los prestamistas: las ventas cortas normalmente aparecen en el informe de crédito mediante códigos de anotación como “Settled for less than full balance”, y la guía advierte que no todos los acreedores ni todas las agencias de crédito las reportan con exactitud o de manera uniforme (B3-5.3-07).
Por lo general aparecen dos cosas, no una:
- Los pagos atrasados anteriores a la venta, cada uno reportado mes por mes.
- La liquidación en sí, anotada en la cuenta de la hipoteca.
Por eso importa el momento de la venta. Una venta corta que se organiza mientras los pagos están al día, o apenas atrasados, deja menos anotaciones de pagos tardíos que una que cierra después de un año de pagos no hechos.
¿Cuánto tiempo queda en el informe?
La Fair Credit Reporting Act prohíbe a las agencias de informes de crédito reportar la mayoría de los datos negativos con más de siete años de antigüedad (15 U.S.C. 1681c(a)(4) y (5)). En una cuenta dada de baja como pérdida (charge-off) o enviada a cobranza, el período de siete años empieza 180 días después del inicio de la morosidad que precedió a esa acción (15 U.S.C. 1681c(c)). La ley exime los informes que se usan para transacciones grandes de crédito o de seguros y para ciertas decisiones de empleo con salarios altos, así que una solicitud de hipoteca de ese tamaño puede ver un historial más antiguo.
En la práctica, el efecto se desvanece mucho antes de que la anotación desaparezca. Los prestamistas le dan mucho peso al historial de pagos reciente, y por eso restablecer los pagos puntuales en todo lo demás importa más que la fecha en que la anotación sale del informe.
¿Cuándo puede volver a comprar?
Con Fannie Mae, cuatro años después de la venta corta, o dos con circunstancias atenuantes documentadas. Estos son los plazos de espera publicados por Fannie Mae, medidos desde la fecha en que se completó el evento (Selling Guide B3-5.3-07):
| Evento | Espera estándar | Con circunstancias atenuantes documentadas |
|---|---|---|
| Venta previa a la ejecución hipotecaria (venta corta) | 4 años | 2 años |
| Escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu) | 4 años | 2 años |
| Ejecución hipotecaria completada | 7 años | 3 años, con límites adicionales |
| Bancarrota del Capítulo 7 u 11 | 4 años | 2 años |
Después de una ejecución hipotecaria, la opción de tres años viene con condiciones hasta el séptimo año, entre ellas una relación préstamo-valor máxima del 90 por ciento y límites sobre el tipo de compra o refinanciamiento. Los préstamos FHA y VA siguen sus propias reglas publicadas, y los prestamistas pueden sumar requisitos más estrictos a cualquier programa. Pida el requisito del prestamista por escrito para su caso. Si está comparando una bancarrota con una venta, venta corta o bancarrota pone los plazos de espera junto a lo que cada camino hace con la casa y la deuda.
Si está comparando salidas ahora, nuestras páginas sobre escritura en lugar de ejecución o venta corta y modificación de préstamo o venta corta ponen estos plazos junto a las demás ventajas y desventajas.
¿Qué significa “crédito restablecido”?
Para Fannie Mae, el crédito se considera restablecido cuando se cumplen el plazo de espera y sus requisitos adicionales, y el préstamo recibe una recomendación aceptable de Desktop Underwriter o, si se suscribe manualmente, cumple con el puntaje de crédito mínimo y los requisitos de elegibilidad (B3-5.3-07). Esperar no basta. El expediente tiene que mostrar a un prestatario que hoy paga a tiempo.
¿Cómo planificar la próxima compra?
Guarde los documentos, revise sus informes y construya un historial limpio desde el día del cierre.
- Guarde cada documento del cierre. La declaración de cierre y la carta de aprobación prueban la fecha de terminación desde la que se mide el plazo de espera.
- Pida sus informes después del cierre. Verifique que la hipoteca aparezca con saldo cero y que las fechas sean correctas. Dispute los errores por escrito ante la agencia de crédito.
- Documente la dificultad económica. Si la venta se debió a la pérdida del empleo, una enfermedad, un divorcio o una muerte, guarde los papeles. Son la base de cualquier solicitud por circunstancias atenuantes.
- Construya un historial limpio. Pague a tiempo todas las cuentas que le queden desde el día en que cierra la venta.
- Hable con un prestamista con tiempo. Un año antes de querer comprar, pídale a un oficial de préstamos que revise su expediente frente al programa que piensa usar.
El lado fiscal de la misma venta está en impuestos después de una venta corta y el Form 1099-C.
¿Qué debe hacer ahora?
Si todavía está decidiendo si una venta corta le conviene, el verificador de requisitos para venta corta le hace una docena de preguntas sencillas y le devuelve la lista de documentos para su programa de préstamo. No se guarda nada. Un asesor de vivienda aprobado por HUD, sin costo, también puede revisar con usted su plan de crédito.
Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página resume la ley federal y una guía publicada por un inversionista en términos generales y no es asesoría legal, fiscal ni de crédito. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.
Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Cómo aparece una venta corta en un informe de crédito?
Por lo general, con una anotación como 'Settled for less than full balance' (liquidada por menos del saldo total). La Selling Guide de Fannie Mae (B3-5.3-07) señala que las ventas cortas normalmente se identifican en el informe de crédito mediante códigos de anotación de ese tipo, y que no todos los acreedores ni todas las agencias de crédito las reportan de la misma manera. Los pagos atrasados anteriores a la venta se reportan por separado.
¿Cuánto tiempo puede quedar una venta corta en mi informe de crédito?
La Fair Credit Reporting Act (Ley de Informes de Crédito Justos) prohíbe incluir en los informes al consumidor la mayoría de los datos negativos con más de siete años de antigüedad (15 U.S.C. 1681c(a)). En las cuentas dadas de baja como pérdida o enviadas a cobranza, los siete años corren desde 180 días después de la morosidad que precedió a esa acción (15 U.S.C. 1681c(c)). Las transacciones grandes de crédito, de seguros o de empleo pueden estar exentas.
¿Cuánto tiempo después de una venta corta puedo obtener un préstamo convencional?
Para un préstamo que se vende a Fannie Mae, el plazo de espera después de una venta previa a la ejecución hipotecaria (preforeclosure sale, es decir, una venta corta) es de cuatro años desde la fecha en que se completó, o de dos años con circunstancias atenuantes documentadas (Fannie Mae Selling Guide B3-5.3-07).
¿Es más corto que después de una ejecución hipotecaria?
Sí. Fannie Mae exige siete años después de una ejecución hipotecaria completada, o tres años con circunstancias atenuantes documentadas más límites adicionales, como una relación préstamo-valor máxima del 90 por ciento en la compra de una residencia principal (Selling Guide B3-5.3-07).
¿Y los préstamos FHA y VA?
Publican sus propios plazos de espera y excepciones, y muchos prestamistas agregan reglas más estrictas. Pídale a un prestamista su requisito vigente por escrito para su situación en lugar de confiar en una tabla general.
¿Qué se considera crédito restablecido?
Para Fannie Mae, deben cumplirse el plazo de espera y sus requisitos adicionales, y el préstamo debe recibir una recomendación aceptable de Desktop Underwriter o, si se suscribe manualmente, cumplir con el puntaje de crédito mínimo y los demás requisitos de elegibilidad (Selling Guide B3-5.3-07).
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