Mi condominio en Florida no se vende porque los compradores no consiguen préstamo: qué significa y qué puede hacer

Si los compradores de su condominio en Florida pierden una y otra vez el financiamiento, por lo general el problema es el edificio, no su unidad: Fannie Mae no compra préstamos sobre unidades de un proyecto que considera inelegible, y un edificio marcado como “Unavailable” (no disponible) en su sistema de revisión no puede recibir esos préstamos en absoluto. Los prestamistas suelen llamarlo un condominio “non-warrantable”, es decir, que no cumple las normas de las agencias. Eso reduce los posibles compradores a quienes pagan al contado y a prestamistas que conservan los préstamos en su propia cartera, y cambia el precio al que se venderá la unidad.

Usted no causó esto, y no siempre es permanente. Aquí verá qué revisa el prestamista, cómo conseguir los mismos documentos y cómo planear la venta.

Por qué los prestamistas rechazan un edificio

El tema B4-2.1-03 de la Selling Guide (guía de ventas) de Fannie Mae, “Ineligible Projects” (proyectos inelegibles), enumera las características del edificio que impiden que Fannie Mae compre el préstamo, y las reparaciones críticas son las que más encuentran los dueños en Florida. La guía dice que Fannie Mae no compra ni bursatiliza préstamos garantizados por unidades en proyectos con esas características, y que los préstamos en proyectos marcados como “Unavailable” en Condo Project Manager o en los resultados de la suscripción automatizada son inelegibles.

La lista incluye:

• Reparaciones críticas. Reparaciones que afectan de manera significativa la seguridad, la solidez, la integridad estructural o la habitabilidad, incluidos moho o filtraciones de agua, deterioro avanzado, no haber pasado una inspección estructural obligatoria, o reparaciones sin financiar que cuestan más de $10,000 por unidad y deberían hacerse dentro de 12 meses.
• Derramas ligadas a esas reparaciones. Si una derrama (special assessment) es para una reparación crítica y el problema todavía no se ha corregido, el proyecto es inelegible.
• Litigios. La asociación nombrada como parte en un litigio pendiente, o un desarrollador en litigio sobre la seguridad, la solidez estructural, la habitabilidad o el uso funcional, con excepciones para asuntos menores.
• Propiedad concentrada. En un proyecto de 21 unidades o más, una sola entidad dueña de más del 20% de ellas.
• Funcionamiento como hotel, o un proyecto que se está disolviendo (terminating) o que está en un proceso de insolvencia.

Una revisión completa del proyecto, por separado (Selling Guide B4-2.2-01), agrega pruebas financieras. No más del 15% de las unidades puede tener 60 días o más de atraso en las cuotas regulares, y el presupuesto debe destinar al menos un 10% a reservas de reemplazo, o un estudio de reservas que cumpla los requisitos debe mostrar un financiamiento adecuado.

Qué cambió en Florida después de Surfside

Florida ahora exige inspecciones estructurales periódicas (milestone inspections) y estudios de reservas de integridad estructural, y esos informes son exactamente lo que lee el prestamista en la revisión del proyecto. Un edificio de tres pisos habitables o más bajo régimen de condominio o cooperativa debe tener una inspección estructural (milestone) a más tardar el 31 de diciembre del año en que cumple 30 años (la autoridad local puede exigirla a los 25 años), y luego cada 10 años. Si el ingeniero o arquitecto ve un deterioro estructural sustancial en la primera fase, se exige una segunda fase de inspección (Fla. Stat. 553.899).

Por separado, una asociación de condominio residencial debe tener un estudio de reservas de integridad estructural completado al menos cada 10 años para cada edificio de tres pisos habitables o más. El estudio abarca el techo, la estructura, la protección contra incendios, la plomería, el sistema eléctrico, la impermeabilización y la pintura exterior, las ventanas y puertas exteriores, y otras partidas grandes de mantenimiento diferido (Fla. Stat. 718.112(2)(g)); las reglas de financiamiento de reservas están en 718.112(2)(f). Nuestra página sobre el aumento de la cuota del condominio explica cómo ese financiamiento llega a su cuota mensual.

Fannie Mae les indica a los prestamistas que lean los informes de inspección estructural o mecánica completados dentro de los tres años anteriores a la revisión del proyecto, junto con los estudios de reservas y las actas de la junta. Un informe que señala reparaciones críticas sin atender mantiene el edificio inelegible hasta que el trabajo se complete y se documente.

Lo que usted puede hacer como dueño

1. Consiga los documentos. Pídale a la asociación por escrito el informe de la inspección estructural, el estudio de reservas más reciente, las actas de la junta y la lista de derramas previstas. Son registros oficiales que usted puede revisar y copiar, y la asociación debe ponerlos a su disposición dentro de 10 días hábiles después de recibir una solicitud escrita (Fla. Stat. 718.111(12)). De todos modos, un comprador tiene derecho a recibir el resumen de la inspección y el estudio de reservas antes del cierre (Fla. Stat. 718.503(2)), así que es mejor que usted los conozca primero.
2. Pídale a la junta un calendario. Averigüe cuándo están programadas las reparaciones, cómo se financian y cuándo dará el visto bueno el ingeniero.
3. Ofrezca la unidad a los compradores que sí pueden cerrar. Los compradores al contado pueden cerrar sin una revisión del proyecto. Algunos bancos prestan con fondos de su propia cartera, y algunos prestamistas non-QM prestan fuera de las reglas de las agencias, por lo general con pagos iniciales más altos. Quien confirma si un prestamista acepta su edificio es el oficial de préstamos del comprador.
4. Fije el precio según ese grupo de compradores. Una unidad que solo pueden comprar compradores al contado o con préstamos de cartera compite en condiciones distintas a las de una que cualquier comprador puede financiar. Pida un análisis de mercado por escrito que tome en cuenta la situación del edificio y las derramas pendientes, no las ventas del año pasado.

Cuándo entra en juego una venta corta

Una venta corta (short sale) se vuelve relevante cuando lo que pagaría un comprador al contado es menos que el saldo para liquidar su hipoteca más los costos de cierre y cualquier saldo impago con la asociación. En ese caso, su prestamista debe aceptar recibir menos del saldo total antes de que la venta pueda cerrar. Toma más tiempo que una venta normal, así que conviene empezar mientras está al día o casi al día.

Si puede pagar la hipoteca y no necesita mudarse, esperar a que terminen las reparaciones puede ser la mejor opción. Si no, lea debo más de lo que vale mi casa y ¿puedo vender mi casa si estoy atrasado en los pagos?. La liberación por escrito del saldo restante importa en Florida; nuestra página sobre la sentencia por deficiencia explica por qué.

Su próximo paso

Use el verificador de expediente gratuito para ver qué exige su programa de préstamo si una venta corta es una posibilidad, o lea La Guía de Venta Corta, que es gratuita. También puede llamar al 855-725-3898 para hablar sobre la situación del edificio y sus números.

Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.