Atrasarse no es el final

Qué ocurre realmente después de un pago no realizado, cuánto tiempo tiene de verdad y por qué los propietarios que salen mejor librados son los que actúan en los primeros 90 días.

Si no pudo pagar una cuota de su hipoteca —o ya ve venir el mes en que no podrá hacerlo— lo más importante que debe saber es esto: tiene más tiempo y más opciones de las que cree, pero ambos se reducen cada mes que espera. La ejecución hipotecaria (foreclosure) no es un suceso puntual; es un proceso lento, con puntos de control, y en casi todos ellos usted todavía puede cambiar el resultado.

El calendario, mes por mes

La ley federal incorpora un margen de tiempo en toda hipoteca residencial. Según las reglas de administración hipotecaria del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB, Oficina para la Protección Financiera del Consumidor) —la Regulation X—, por regla general su administrador del préstamo (servicer) no puede presentar la primera demanda de ejecución hipotecaria hasta que usted tenga más de 120 días de atraso. Esos primeros cuatro meses son suyos: aprovéchelos.

Cuándo	Qué ocurre	Qué significa para usted
Días 1 a 15	Se pierde el pago; corre el periodo de gracia	Todavía no se reporta al crédito. Como máximo, un cargo por mora. Llame hoy mismo a su servicer, antes de que lo llamen a usted.
Días 30 a 60	El atraso se reporta a las agencias de crédito; el servicer debe intentar contacto directo a más tardar el día 36 y enviar aviso escrito de las alternativas disponibles el día 45	Las cartas que reciba son obligatorias por ley y enumeran opciones reales. Ábralas.
Días 90 a 120	Cartas de advertencia de incumplimiento y aceleración de la deuda	Sigue dentro de la ventana protegida. Una solicitud completa de mitigación de pérdidas (loss mitigation) por lo general detiene la ejecución hipotecaria (la práctica del “dual tracking” está restringida).
Día 120 en adelante	La primera presentación de la ejecución hipotecaria ya es legalmente posible	En los estados judiciales se trata de una demanda: será notificado y normalmente tendrá un plazo corto para responder. Nunca ignore documentos del tribunal.
Meses 5 a 18 o más	El caso avanza hacia la sentencia y la subasta	Las opciones se estrechan, pero no desaparecen: cada mes se aprueban ventas cortas ya muy avanzada esta etapa.

Nota sobre Florida

Florida es un estado de ejecución hipotecaria judicial: toda ejecución pasa por el tribunal de circuito (Fla. Stat. ch. 702). El prestamista presenta una demanda e inscribe un lis pendens; usted tiene 20 días desde la notificación para presentar su contestación, y dejar pasar ese plazo abre la puerta a una sentencia en rebeldía. Los casos rutinarios sin oposición suelen tardar entre 12 y 18 meses desde el primer pago no realizado hasta la subasta; los casos disputados demoran más. Además, conforme a Fla. Stat. §45.0315, usted puede detener la subasta pagando el monto de la sentencia en cualquier momento hasta que el secretario del tribunal presente el certificado de venta: la puerta permanece abierta más tiempo de lo que la mayoría imagina.

Por qué los primeros 90 días definen el resultado

Casi todos los buenos resultados se vuelven más fáciles cuanto antes empiece:

• Califica para más opciones. Los planes de pago y la indulgencia de pago (forbearance) funcionan mejor cuando debe uno o dos pagos, no ocho.
• Hay menos deuda que resolver. Cada mes suma un pago vencido, cargos por mora y, con el tiempo, los costos legales del prestamista a la pila que cualquier solución tendrá que absorber.
• Se conserva más plusvalía (equity). Si tiene equity, el tiempo es literalmente dinero: los honorarios legales y los intereses acumulados se comen lo que una venta podría dejarle en el bolsillo.
• Decide con más calma. Quien elige entre cinco opciones en el segundo mes decide mejor que quien elige entre dos, tres semanas antes de la subasta.

Tres pasos para dar esta semana

1. Llame a su servicer y diga las palabras “loss mitigation” (mitigación de pérdidas). Pregunte para qué opciones podría calificar y qué documentos necesitan. La llamada es gratis y deja constancia de que usted actuó a tiempo.
2. Abra todas las cartas y guarde todos los documentos. Cartas del servicer, papeles del tribunal, avisos: una sola carpeta y nada a la basura. Las fechas en esos documentos son plazos.
3. Consiga una lectura profesional de su situación. Un asesor de vivienda aprobado por el U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD, Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) —gratuito, en hud.gov o al 1-888-995-HOPE— puede repasar con usted las opciones para conservar la casa; un especialista en venta corta (short sale) puede decirle cuánto dejaría su vivienda de forma realista y si vender le conviene más que las alternativas. El Capítulo 2 recorre el menú completo.

Tenga cuidado

En el momento en que la demanda de ejecución hipotecaria pasa a ser registro público, su buzón se llena de “ayuda”. Cualquiera que exija un pago por adelantado para negociar con su prestamista, que le pida firmar el traspaso de su título de propiedad o que le diga que deje de comunicarse con su servicer es una señal de alerta; el Capítulo 10 explica los fraudes en detalle.